Denkmal-AfA: So funktioniert die Steuerersparnis

Denkmalschutz-Immobilien gehören zu den attraktivsten Steuermodellen in Deutschland. Über die sogenannte Denkmal-AfA lassen sich Sanierungskosten über Jahre steuerlich absetzen — sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer.

Was ist die Denkmal-AfA?

Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht es, Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude steuerlich geltend zu machen. Die rechtliche Grundlage bilden:

• § 7i EStG — für Kapitalanleger (Vermietung)
• § 10f EStG — für Selbstnutzer (Eigennutzung)

Abschreibungssätze im Überblick

Kapitalanleger (§ 7i EStG)

| Zeitraum | Jährliche Abschreibung | |----------|----------------------| | Jahr 1–8 | 9 % der Sanierungskosten | | Gesamt in 8 Jahren | 72 % der Sanierungskosten |

Zusätzlich: Normale AfA auf den Altbauanteil (2–2,5 % p.a.)

Selbstnutzer (§ 10f EStG)

| Zeitraum | Jährliche Abschreibung | |----------|----------------------| | Jahr 1–10 | 9 % der Sanierungskosten | | Gesamt in 10 Jahren | 90 % der Sanierungskosten |

Beispielrechnung: Kapitalanleger

| Position | Betrag | |----------|--------| | Kaufpreis gesamt | 400.000 EUR | | Davon Sanierungskosten | 250.000 EUR | | Davon Grundstücksanteil | 60.000 EUR | | Abschreibbarer Altbau | 90.000 EUR |

Jährliche Steuerersparnis (bei Grenzsteuersatz 42 %):

| AfA-Art | Betrag/Jahr | Steuerersparnis | |---------|-------------|-----------------| | Denkmal-AfA (9 % von 250.000) | 22.500 EUR | 9.450 EUR | | Normal-AfA (2 % von 90.000) | 1.800 EUR | 756 EUR | | Gesamt pro Jahr | 24.300 EUR | 10.206 EUR |

In den ersten 8 Jahren ergibt sich eine Steuerersparnis von über 80.000 EUR.

Voraussetzungen für die Denkmal-AfA

1. Denkmalschutz-Bescheinigung — Das Gebäude muss offiziell unter Denkmalschutz stehen. Die zuständige Denkmalbehörde stellt die Bescheinigung aus.

2. Abstimmung mit der Denkmalbehörde — Alle Sanierungsmaßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.

3. Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG — Nach Abschluss der Sanierung stellt die Behörde eine steuerliche Bescheinigung aus.

4. Sanierungskosten separat ausweisen — Der Kaufvertrag sollte Grundstück, Altbau und Sanierungskosten getrennt ausweisen.

Häufige Fehler vermeiden

• Baubeginn vor Genehmigung — Wird vor der Abstimmung mit der Denkmalbehörde begonnen, entfällt der Anspruch.

• Grundstücksanteil nicht abziehen — Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar und muss herausgerechnet werden.

• Eigenleistungen — Nur fremdvergebene Leistungen sind über die Denkmal-AfA absetzbar.

Lohnt sich eine Denkmal-Immobilie?

Die Denkmal-AfA lohnt sich besonders für Investoren mit:

• Hohem Grenzsteuersatz (ab 35 %, ideal ab 42 %)
• Langfristigem Anlagehorizont (mind. 12 Jahre)
• Bereitschaft zur Abstimmung mit Behörden

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