Immobilien-Rendite berechnen: Der vollständige Guide 2026

Die Rendite einer Immobilie ist die wichtigste Kennzahl für jeden Investor. Doch welche Rendite ist die richtige — und wie berechnet man sie korrekt?

Die drei wichtigsten Rendite-Kennzahlen

1. Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich für einen ersten Überblick:

Formel:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 350.000 EUR, Kaltmiete 1.200 EUR/Monat

(14.400 / 350.000) × 100 = 4,11 %

Wichtig: Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten. Sie eignet sich nur für schnelle Vergleiche.

2. Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist realistischer und berücksichtigt die tatsächlichen Kosten:

Formel:

Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition) × 100

Die Gesamtinvestition umfasst: Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + ggf. Makler.

Richtwert: Eine Nettomietrendite von 3,5–4,5 % gilt in deutschen Großstädten als solide.

3. Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient Ihr eingesetztes Kapital arbeitet — und berücksichtigt den Hebel-Effekt der Finanzierung:

Formel:

EK-Rendite = (Jahres-Cashflow nach Steuer / Eigenkapital) × 100

Bei einem Cashflow von 5.000 EUR/Jahr und 80.000 EUR Eigenkapital:

(5.000 / 80.000) × 100 = 6,25 %

Was ist eine gute Rendite?

| Standort | Bruttomietrendite | Bewertung | |----------|-------------------|-----------| | München, Frankfurt | 2,5–3,5 % | Wertsteigerungsobjekt | | Hamburg, Berlin | 3,0–4,5 % | Ausgewogen | | Mittelstädte | 4,5–6,0 % | Renditestarke Lage | | Kleinstädte | > 6,0 % | Hohes Risiko prüfen |

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

1. Kaufnebenkosten vergessen — In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises.

2. Leerstand nicht einkalkuliert — Selbst in guten Lagen sollten Sie 2–4 % Leerstandsrisiko einplanen.

3. Instandhaltung unterschätzen — Die Peterssche Formel empfiehlt jährlich 1–1,5 % der Herstellungskosten als Rücklage.

4. Brutto- mit Nettorendite verwechseln — Die Bruttomietrendite sagt wenig über den tatsächlichen Ertrag aus.

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