Kaufnebenkosten 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich

Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerkosten kommen als Kaufnebenkosten hinzu — und sie unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich.

Die vier Bestandteile der Kaufnebenkosten

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

2. Notarkosten

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich und liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Sie sind gesetzlich durch die Kostenordnung geregelt.

3. Grundbuchkosten

Die Grundbuchgebühren betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises und fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers an.

4. Maklerprovision

Seit der Neuregelung 2020 werden die Maklerkosten bei Wohnimmobilien hälftig geteilt. Die Gesamtprovision liegt üblicherweise bei 3,57–7,14 % inkl. MwSt.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)

| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamt-NK (ohne Makler) | |-----------|-------------------|------------------------| | Bayern | 3,50 % | 5,50 % | | Sachsen | 3,50 % | 5,50 % | | Hamburg | 5,50 % | 7,50 % | | Baden-Württemberg | 5,00 % | 7,00 % | | Berlin | 6,00 % | 8,00 % | | Hessen | 6,00 % | 8,00 % | | Niedersachsen | 5,00 % | 7,00 % | | Nordrhein-Westfalen | 6,50 % | 8,50 % | | Schleswig-Holstein | 6,50 % | 8,50 % | | Brandenburg | 6,50 % | 8,50 % | | Thüringen | 5,00 % | 7,00 % | | Sachsen-Anhalt | 5,00 % | 7,00 % | | Rheinland-Pfalz | 5,00 % | 7,00 % | | Saarland | 6,50 % | 8,50 % | | Bremen | 5,00 % | 7,00 % | | Mecklenburg-Vorpommern | 6,00 % | 8,00 % |

Beispielrechnung: 300.000 EUR Kaufpreis

| Position | Bayern (günstigst) | NRW (teuerst) | |----------|-------------------|---------------| | Kaufpreis | 300.000 EUR | 300.000 EUR | | Grunderwerbsteuer | 10.500 EUR | 19.500 EUR | | Notar | 4.500 EUR | 4.500 EUR | | Grundbuch | 1.500 EUR | 1.500 EUR | | Gesamt | 16.500 EUR | 25.500 EUR | | Anteil am Kaufpreis | 5,5 % | 8,5 % |

Die Differenz von 9.000 EUR zeigt, wie stark der Standort die Gesamtinvestition beeinflusst.

Tipps zur Optimierung

1. Inventar separat ausweisen — Einbauküche, Markise oder Sauna können separat im Kaufvertrag aufgeführt werden und reduzieren die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

2. Maklerkosten verhandeln — Trotz gesetzlicher Teilung ist die Gesamthöhe der Provision verhandelbar.

3. Bundesland-Wahl bei Flexibilität — Wer standortunabhängig investiert, spart in Bayern oder Sachsen deutlich.

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