Kaufnebenkosten 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Kaufnebenkosten 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerkosten kommen als Kaufnebenkosten hinzu — und sie unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich.
Die vier Bestandteile der Kaufnebenkosten
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
2. Notarkosten
Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich und liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Sie sind gesetzlich durch die Kostenordnung geregelt.
3. Grundbuchkosten
Die Grundbuchgebühren betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises und fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers an.
4. Maklerprovision
Seit der Neuregelung 2020 werden die Maklerkosten bei Wohnimmobilien hälftig geteilt. Die Gesamtprovision liegt üblicherweise bei 3,57–7,14 % inkl. MwSt.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamt-NK (ohne Makler) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,50 % | 5,50 % |
| Sachsen | 3,50 % | 5,50 % |
| Hamburg | 5,50 % | 7,50 % |
| Baden-Württemberg | 5,00 % | 7,00 % |
| Berlin | 6,00 % | 8,00 % |
| Hessen | 6,00 % | 8,00 % |
| Niedersachsen | 5,00 % | 7,00 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50 % | 8,50 % |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % | 8,50 % |
| Brandenburg | 6,50 % | 8,50 % |
| Thüringen | 5,00 % | 7,00 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 % | 7,00 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 % | 7,00 % |
| Saarland | 6,50 % | 8,50 % |
| Bremen | 5,00 % | 7,00 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00 % | 8,00 % |
Beispielrechnung: 300.000 EUR Kaufpreis
| Position | Bayern (günstigst) | NRW (teuerst) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 EUR | 300.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 10.500 EUR | 19.500 EUR |
| Notar | 4.500 EUR | 4.500 EUR |
| Grundbuch | 1.500 EUR | 1.500 EUR |
| Gesamt | 16.500 EUR | 25.500 EUR |
| Anteil am Kaufpreis | 5,5 % | 8,5 % |
Die Differenz von 9.000 EUR zeigt, wie stark der Standort die Gesamtinvestition beeinflusst.
Tipps zur Optimierung
-
Inventar separat ausweisen — Einbauküche, Markise oder Sauna können separat im Kaufvertrag aufgeführt werden und reduzieren die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
-
Maklerkosten verhandeln — Trotz gesetzlicher Teilung ist die Gesamthöhe der Provision verhandelbar.
-
Bundesland-Wahl bei Flexibilität — Wer standortunabhängig investiert, spart in Bayern oder Sachsen deutlich.
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