Was ist REITs (Real Estate Investment Trusts)?

Börsennotierte AGs mit Immobilien-Vermögen und Steuertransparenz — mindestens 90 % Gewinnausschüttung. Liquide, diversifiziert, in DE wegen Wohn-Ausschluss marginal.

REITs (Real Estate Investment Trusts) — ImmocalQ Glossar

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REITs (Real Estate Investment Trusts)

Auch: Immobilien-AG steuertransparent börsennotierter Immobilienfonds · Rechtliche Grundlage: REITG

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Immobilien-AG steuertransparent
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immobilien-aktien-aktien updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihr Vermögen überwiegend in Immobilien anlegen und über besondere Steuertransparenz verfügen: Die Gesellschaft selbst zahlt keine Körperschaftssteuer, dafür müssen mindestens 90 % der Gewinne ausgeschüttet werden. Sie bieten Privatanlegern liquide, gut diversifizierte Immobilien-Investments.

Geregelt im REIT-Gesetz (REITG) vom 28.05.2007. Deutschland hat REITs sehr restriktiv geregelt — Wohnimmobilien sind weitgehend ausgeschlossen (zur Verhinderung von Mietsteigerung durch Finanzinvestoren). Deshalb spielen deutsche REITs nur eine marginale Rolle.

REITs in verschiedenen Märkten

| Markt | Anzahl REITs | Marktkap. | Bemerkung | |---|---|---|---| | USA | ~220 | ~1.300 Mrd. $ | weltweit größter REIT-Markt | | Frankreich (SIIC) | ~30 | ~75 Mrd. € | regulierte Equivalente | | UK | ~50 | ~75 Mrd. £ | Wohn-REITs vorhanden | | Japan (J-REITs) | ~60 | ~150 Mrd. € | liquider Markt | | Deutschland (G-REITs) | ~5 | ~5–7 Mrd. € | marginaler Markt |

Wichtige deutsche G-REITs

Alstria Office REIT-AG: Büro, größter deutscher REIT
Hamborner REIT AG: gemischt, Bestand
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG: Einzelhandel
Fair Value REIT-AG: Büro, gemischt
Deutsche Industrie REIT-AG: Logistik / Industrial

Voraussetzungen für REIT-Status

Mindestens 15 % der Aktien im Streubesitz (zur Zulassung 25 %)
Mindestens 75 % der Aktiva sind Immobilien
Mindestens 75 % der Bruttoerträge aus Immobilien-Vermietung
Mindestens 90 % der Gewinne werden ausgeschüttet
Maximaler Verschuldungsgrad 55 % der Bilanzsumme
Wohnimmobilien der Errichtung vor 2007 sind ausgeschlossen (Bestandsschutz für Mieter)

REIT vs. Direkt-Investment im Vergleich

Aus Sicht eines Privatanlegers mit 100.000 € Kapital

Direkt-Investment 60-m²-ETW München100.000 € EK + Kredit

Diversifikation1 Objekt

Liquiditätgering (Verkauf 6–12 M.)

Hebel4× (mit 80 % LTV)

Verwaltungsaufwandhoch (Verwalter, Mieter, EV)

REIT-Investment 100.000 € (z. B. 3 US-REITs)Aktien-Depot

DiversifikationHunderte Objekte über REIT

Liquiditättäglich tradebar

Hebel0× (keine eigene Finanzierung)

Verwaltungsaufwandnull — Aktien halten

Faktencheck:

REITs sind in Deutschland steuerlich behandelt wie Aktien: Ausschüttungen unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 % (zzgl. Soli). Kapitalerträge aus Verkäufen nach Spekulationsfrist sind beim REIT-Aktionär nicht steuerfrei — anders als bei direktem Immobilieneigentum. Die Steuertransparenz gilt nur für die Gesellschaftsebene, nicht für den Anleger.

Stolperfalle REIT-Korrelation mit Aktienmarkt:

REITs gelten als Immobilien-Investment, sind aber als börsennotierte Aktien stark mit dem Aktienmarkt korreliert. In Krisen wie 2008 oder 2020 fielen REITs parallel zu Aktien — die erhoffte Diversifikation funktionierte nicht. Direkt-Immobilien bieten echte Asset-Diversifikation, REITs nur teilweise.