Glossar · 150 Begriffe

Immobilien-Glossar

Mietrecht, Kaufpreis, Finanzierung, Rendite, Steuern, Kaufnebenkosten, Grundstück, Gebäude, Eigentumsrecht und Markttrends — die wichtigsten Fachbegriffe der Immobilien-Investment-Analyse, verständlich erklärt mit Rechenbeispielen, Faktenchecks und Bezug zu den geltenden Gesetzen.

Suche

A

AfA (Absetzung für Abnutzung)Jährlicher steuerlicher Abzug für die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes — wichtigster Steuerhebel der Vermietungsimmobilie.Steuer & Abschreibung

AIF (Alternative Investment Fonds)Geschlossene Investmentfonds nach KAGB — Zeichnungsphase, Investitionsphase, nach typisch 5–10 Jahren Auflösung. Standard-Vehikel für institutionelle Immobilien-Investments.Markt & Trends

AnnuitätendarlehenStandard-Form der Immobilienfinanzierung: gleichbleibende monatliche Rate (Annuität) aus fallendem Zins- und steigendem Tilgungsanteil.Finanzierung & Kredit

AnschlussfinanzierungWeiterfinanzierung der Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung — drei Optionen: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen.Finanzierung & Kredit

Asset ManagerStrategische Portfolio-Steuerung — Kauf/Halten/Verkauf-Entscheidungen, Asset-Klassen-Allokation. Höchste Hierarchie-Ebene im Immobilien-Management.Markt & Trends

B

BauträgerUnternehmen, das Grundstücke erwirbt, Immobilien errichtet und an Endkunden verkauft. Reguliert durch MaBV. Insolvenzwelle 2023–2024 trifft Käufer in halbfertigen Projekten.Investment & Rendite

BEG-FörderungZentrales deutsches Förderprogramm für energetische Maßnahmen seit 2021 — drei Teilprogramme (WG/NWG/EM), durchgeführt durch KfW und BAFA.Gebäude & Zustand

Beleihungsauslauf (LTV)Anteil des Darlehens am Kaufpreis (oder Beleihungswert). Zentraler Bonitätsfaktor — je höher der Auslauf, desto höher das Risiko und der Zinsaufschlag.Finanzierung & Kredit

BeleihungswertKonservativ bewerteter Verkehrswert, den eine Bank ihrer Kreditentscheidung zugrunde legt. Typisch 10–20 % unter dem Verkehrswert.Finanzierung & Kredit

Beschluss-MehrheitWie viele Stimmen für einen wirksamen EV-Beschluss erforderlich sind. Seit WEMoG 2020 ist die einfache Mehrheit Regelfall.Eigentum & Rechtliches

BetriebskostenLaufende Kosten, die das Eigentum am Gebäude verursacht. Für Vermieter ein Durchlaufposten, für den Investor entscheidend — weil ein Teil nicht umlegbar ist und die Rendite belastet.Mietrecht & Mietkalkulation

BewirtschaftungskostenGesamtkosten für den laufenden Betrieb der Immobilie — Hausgeld plus eigene Rücklagen plus Grundsteuer. Mindern den Cashflow und das zu versteuernde Einkommen.Eigentum & Rechtliches

Bodenrichtwert (BRW)Durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke einer Bodenrichtwertzone in €/m² — aus notariellen Kaufverträgen vom Gutachterausschuss abgeleitet.Kaufpreis & Marktwert

BodenwertVerkehrswert des Grundstücks ohne Aufbauten — abgeleitet aus dem Bodenrichtwert mit objektspezifischen Anpassungen. Zweite Säule jeder Sachwert- und Ertragswertberechnung.Kaufpreis & Marktwert

BonitätWirtschaftliche und persönliche Fähigkeit eines Kreditnehmers, vereinbarte Zins- und Tilgungsleistungen zuverlässig zu erbringen. Entscheidet über Kreditzusage und Zinsaufschlag.Finanzierung & Kredit

Break-Even-AnalyseAb wann trägt sich die Immobilie selbst? Bei welcher Miete, in welchem Jahr, bei welchem Verkaufspreis ist der Cashflow neutral oder die Investition refinanziert.Investment & Rendite

BruttomietrenditeEinfachste Renditekennzahl — Jahres-Kaltmiete dividiert durch Kaufpreis × 100. Ideal für schnelles Markt-Screening, aber unzureichend für Investment-Entscheidung.Investment & Rendite

Buy-and-HoldKlassische Privatanleger-Strategie — Immobilie kaufen und 10–30+ Jahre halten. Vermögensaufbau durch Tilgung + Wertsteigerung + Mietsteigerung. Steuerlich nach 10 J. spekulationsfrei.Investment & Rendite

C

Carried InterestÜberproportionale Gewinn-Beteiligung des Fondsmanagers — typisch 20 % über Hurdle Rate. Stellt Interessen-Ausrichtung zwischen Manager und Investoren her.Investment & Rendite

Cashflow nach SteuerBerücksichtigt steuerlichen Effekt der Vermietung — Schuldzinsen, AfA und Werbungskosten reduzieren zu versteuerndes Einkommen. Bei vermieteten Immobilien oft 2.000–4.000 €/Jahr positiver.Investment & Rendite

Cashflow vor SteuerMonatliche Bilanz aus Einnahmen und liquiditätswirksamen Ausgaben — ohne steuerliche Effekte. Zeigt, ob die Wohnung sich aus eigener Kraft trägt.Investment & Rendite

Core / Core+Sicherste Investment-Strategie — Bestandsimmobilien Top-Lage mit bonitätsstarken Mietern, stabile Cashflows, niedriges Risiko. Core+ mit leichten Optimierungs-Hebeln.Investment & Rendite

Crowdinvesting Real EstateDigitale Beteiligung an Immo-Projekten ab 100–500 € über Plattformen wie Exporo, Bergfürst. Nachrangiges Mezzanine-Darlehen, 4–7 % Festzins, 12–36 Monate.Investment & Rendite

D

DämmungReduziert Wärmedurchgang durch Gebäudehülle — wichtigste passive Energiesparmaßnahme. Gemessen am U-Wert (W/m²K) — niedrig = besser.Gebäude & Zustand

Degressive AfA5 % vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr — anfangs hoch, später geringer. Förderung für Wohngebäude mit Baubeginn 01.10.2023 – 30.09.2029.Steuer & Abschreibung

Denkmal-AfASonder-Abschreibung für Sanierungen denkmalgeschützter Immobilien — 100 % des Sanierungs-Anteils binnen 12 J. abziehbar. Steuerlich attraktivstes Privatinvestment.Steuer & Abschreibung

DrawdownMaximaler Wertverlust vom Höchststand zum nachfolgenden Tief — schmerzhaftestes Risikomaß, weil es die tatsächlich erlebte Verlustspitze quantifiziert.Investment & Rendite

E

EffektivzinsGesetzlich vorgeschriebener Vergleichsmaßstab — bündelt Sollzins und alle preisbestimmenden Nebenkosten der Finanzierung in einem Prozentwert.Finanzierung & Kredit

Effizienzhaus (KfW-Standard)Klassifiziert Wohngebäude nach Energiebedarf relativ zum Referenzgebäude. EH 55 = 55 % vom Referenz. Niedriger = besser = höhere KfW-Förderung.Gebäude & Zustand

EigenkapitalquoteAnteil des selbst eingebrachten Kapitals am Gesamtkapital — Eigenkapital ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten). Spiegelbildlich zum Beleihungsauslauf.Finanzierung & Kredit

EigenkapitalrenditeVerzinsung des eingesetzten Eigenkapitals — zeigt den Hebel-Effekt der Fremdfinanzierung. Je weniger EK, desto stärker wirken Gewinne und Verluste.Investment & Rendite

EigentümerversammlungOberstes Beschlussorgan der WEG-Gemeinschaft — entscheidet über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Modernisierungen, Sonderumlagen, Verwalterwahl. Mindestens 1× jährlich.Eigentum & Rechtliches

Einkommensteuer & § 35a EStGZentrale Personensteuer — bestimmt den Wert jedes Werbungskosten-Euros. Plus § 35a EStG: 20 % Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker.Steuer & Abschreibung

Endfälliges DarlehenWährend der Laufzeit nur Zinsen, am Ende komplette Darlehenssumme in einer Summe. Geeignet für Investoren mit voller Schuldzinsen-Absetzbarkeit, nicht für Selbstnutzer.Finanzierung & Kredit

EnergieausweisBewertet energetische Qualität auf Skala A+ bis H. Pflichtdokument bei Verkauf und Neuvermietung — Bußgeld bis 15.000 € bei Verstoß. 10 Jahre gültig.Gebäude & Zustand

Equity MultipleVerhältnis aller Rückflüsse zum eingesetzten Eigenkapital — einfaches Total-Return-Maß. 2,0x = aus 1 EUR werden 2 EUR. Ergänzt die IRR um die Total-Profitabilität.Investment & Rendite

ErbpachtRecht, auf fremdem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen — gegen Erbbauzins. Laufzeit typisch 50–99 Jahre. Senkt Kaufpreis erheblich (kein Grundstück).Eigentum & Rechtliches

ErbschaftssteuerSteuer beim Übergang von Vermögen — auch Immobilien — von Verstorbenen auf Erben. Nach Verwandtschaftsgrad und Vermögenshöhe gestaffelt, mit hohen Freibeträgen.Steuer & Abschreibung

Erbschaftssteuer ImmobilienVertiefung Erbschaftssteuer mit Tabellen, Steuerklassen und Immobilien-Sonderregeln (Familienheim, 10 %-Abschlag, BewG). Ergänzt den Grundbegriff um Praxis-Tools.Steuer & Abschreibung

ErhaltungsaufwandWartung, Reparatur, Wiederherstellung ohne wesentliche Verbesserung — sofort und voll absetzbar im Jahr der Zahlung. Steuerlich attraktivster Investitionstyp.Steuer & Abschreibung

ErtragswertverfahrenErmittelt den Verkehrswert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag — Reinertrag × Vervielfältiger plus Bodenwert. Primär für Renditeobjekte.Kaufpreis & Marktwert

Exit-StrategiePlan für Ausstieg aus einem Investment — bestimmt mit Halteperiode die mathematisch erreichbare Rendite. Sollte vor Kauf festgelegt werden.Investment & Rendite

F

Facility ManagerTechnische Bewirtschaftung der Gebäudesubstanz — Wartung, Reinigung, Hausmeister, Energie. Operativ-unterste Ebene des Immobilien-Managements.Markt & Trends

FamilienstiftungJuristisch verselbständigte Vermögenseinheit für Familie über Generationen. Schützt vor Pflichtteil, Zerstückelung, Einzelinsolvenz. Sinnvoll erst ab 5–10 Mio. €.Steuer & Abschreibung

FenstertauschNach Fassadendämmung zweitgrößter Hebel der Hüllen-Sanierung — Alt-Fenster (U=3,0) gegen Dreifachverglasung (U=0,8) reduziert Fenster-Wärmeverlust um 70–80 %.Gebäude & Zustand

FerienwohnungKurzfristig (tageweise/wochenweise) vermietete Immobilie. Höhere Bruttoerträge als Standard-Vermietung, aber strikte Regulierung (Zweckentfremdungsverbote) in Großstädten.Investment & Rendite

Fix-and-FlipAktive Kurzfrist-Strategie — sanierungsbedürftige Immobilie günstig kaufen, schnell renovieren, mit Gewinn verkaufen. Halteperiode 6–18 Monate, Ziel-IRR 20–40 % p. a.Investment & Rendite

Forward-DarlehenAnschluss-Kredit, der heute schon zu aktuellen Zinsen abgeschlossen, aber erst bis zu 60 Monate später ausgezahlt wird. Schutz vor Zinssteigerungen mit Forward-Aufschlag.Finanzierung & Kredit

G

GebäudeversicherungDeckt Schäden am Gebäudewert ab — Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser. Bei Vermietung obligatorisch. In WEG-Eigentum durch Hausgeld umgelegt.Eigentum & Rechtliches

GebäudewertVerkehrswertanteil des Bauwerks ohne Bodenwert — fiktive Neubau-Herstellungskosten zum Stichtag, abzüglich der Alterswertminderung über die abgelaufene Nutzungsdauer.Kaufpreis & Marktwert

GEG (Gebäudeenergiegesetz)Seit 01.11.2020 zentrales deutsches Gesetz zur Energieeffizienz von Gebäuden — vereint EnEV, EnEG und EEWärmeG. Wichtigste Neuerung 2024: 65-%-Erneuerbare-Pflicht für Heizungen.Gebäude & Zustand

GesamtkapitalrenditeVerzinsung der kompletten Investition unabhängig von der Finanzierungsstruktur — macht Immobilien mit anderen Anlageklassen vergleichbar.Investment & Rendite

GesamtnutzungsdauerTypische Gesamtlebensdauer eines Gebäudetyps, normiert in der ImmoWertV. Ausgangsgröße für die Restnutzungsdauer und Standardwert für die jeweilige Gebäudeklasse.Kaufpreis & Marktwert

GewerbesteuerPrivate Vermögensverwaltung ist nicht gewerbesteuerpflichtig — aber ab 4 Objekten in 5 Jahren droht der gewerbliche Grundstückshandel mit dramatischen Steuerfolgen.Steuer & Abschreibung

GrunderwerbsteuerEinmalige Verkehrsteuer beim Eigentumserwerb in Deutschland — größte Position der Kaufnebenkosten. Satz 3,5–6,5 % je nach Bundesland.Steuer & Abschreibung

GrundschuldPraktisch ausschließliche Form der dinglichen Sicherheit für Immobilienkredite in Deutschland. Verbrieft das Recht der Bank, sich aus dem Grundstück per Zwangsversteigerung zu befriedigen.Finanzierung & Kredit

GrundsteuerJährlich wiederkehrende Gemeindesteuer auf Grundbesitz — vom Eigentümer geschuldet, auf Mieter umlegbar. Seit 01.01.2025 nach Reform 2019 mit Bundesländer-Modellen.Steuer & Abschreibung

H

HalteperiodeZeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie — entscheidende Variable der Investment-Mathematik. Lange Halteperioden senken NK-Effekt, ermöglichen Spekulationsfreiheit.Investment & Rendite

HausgeldMonatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die WEG für laufende Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten — typisch 3,00–4,50 €/m²/Monat.Eigentum & Rechtliches

HaushaltsrechnungMonatliche Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben — zeigt das verfügbare Einkommen für die geplante Kreditrate. Quantitative Hauptgrundlage der Kreditentscheidung.Finanzierung & Kredit

HerstellungsaufwandAufwendungen, die die Substanz einer Immobilie wesentlich verbessern, erweitern oder neu schaffen — nicht sofort absetzbar, sondern über AfA-Bemessungsgrundlage verteilt.Steuer & Abschreibung

Holding-StrukturKapitalgesellschaft (GmbH/UG) als Immobilien-Eigentümerin. Effektivsteuer 15,8 % statt bis 47,5 %. Sinnvoll ab 3–5 Investments. Schlüsselhebel: erweiterte GewSt-Kürzung.Steuer & Abschreibung

HypothekÄlteres, strikt an die Kreditforderung gekoppeltes Grundpfandrecht — erlischt mit Tilgung automatisch. In moderner deutscher Bankpraxis weitgehend von der Grundschuld verdrängt.Finanzierung & Kredit

I

ImmobilienquoteAnteil der Immobilien-Investments am Gesamtvermögen. Klassische Empfehlung 20–40 %, deutsche Haushalte ~63 %. Finale Frage der Asset-Allokation.Investment & Rendite

Indexierung (VPI-Kopplung)Vertragliche Bindung einer Zahlung an den Verbraucherpreisindex — bei Miete, Erbbauzins, Pacht oder Versicherung. Ziel: Inflationsschutz.Mietrecht & Mietkalkulation

IndexmieteKaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI um 3 %, darf die Miete um 3 % erhöht werden — ohne weitere Begründung.Mietrecht & Mietkalkulation

InstandhaltungsrücklageSpardose der WEG für langfristige Erhaltungsmaßnahmen — Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Empfehlung: 0,80–1,50 €/m²/Monat. Bleibt beim Wohnungsverkauf bei der WEG.Eigentum & Rechtliches

InvestmentmarktProfessionelle Käufe und Verkäufe von Immobilien-Investments zwischen institutionellen Akteuren — Fonds, Versicherungen, Family Offices, REITs. Volumina ab typisch 5 Mio. €.Markt & Trends

IRR (Internal Rate of Return)Diskontsatz, bei dem der NPV aller Cashflows null wird — Verzinsung der Investition über ihre gesamte Lebensdauer. Standardgröße für mehrjährige Renditen.Investment & Rendite

K

KaltmieteReiner Mietpreis für die Wohnfläche — ohne Nebenkosten, Heizung oder Strom. Basis für Mietspiegel, Mietpreisbremse und Renditeberechnung.Mietrecht & Mietkalkulation

KapitalisierungsfaktorMathematischer Barwertfaktor, mit dem der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Gebäude-Ertragswert zu erhalten. Ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.Kaufpreis & Marktwert

Kapitalisierungszins (Cap Rate)Net Operating Income (NOI) dividiert durch Property Value — internationale Standardgröße im Immobilien-Investment. Lingua Franca der globalen Branche.Investment & Rendite

KappungsgrenzeDeckelt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 20 % in 3 Jahren — in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %. Greift auch dann, wenn die Vergleichsmiete noch höher liegt.Mietrecht & Mietkalkulation

Kaufpreis pro QuadratmeterZentraler Vergleichswert am Immobilien-Kaufmarkt — Kaufpreis dividiert durch Wohnfläche. Erlaubt den Quervergleich zwischen Wohnungen verschiedener Größe.Kaufpreis & Marktwert

Kaution (Mietsicherheit)Sicherheitsleistung des Mieters für Forderungen am Vertragsende — gesetzlich auf maximal drei Monats-Kaltmieten begrenzt und vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen.Mietrecht & Mietkalkulation

KfW-FörderungZinsverbilligte Kredite und teils nicht rückzahlbare Zuschüsse für Wohneigentum, Sanierung und energetische Modernisierung — 0,5–1,5 Prozentpunkte unter Marktzins.Finanzierung & Kredit

L

LeerstandsquoteAnteil nicht vermieteter Wohnfläche oder Einheiten an einem Bestand — Frühindikator für Markt-Über- oder Unterversorgung und Treiber des Mietausfallwagnisses.Mietrecht & Mietkalkulation

LiegenschaftszinssatzMarktüblicher Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie nachhaltig durchschnittlich verzinst wird. Zentraler Parameter im Ertragswertverfahren, typisch 1,5–6,0 % p. a.Kaufpreis & Marktwert

Lineare AfAStandardform der Gebäudeabschreibung — jedes Jahr derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Bemessungsgrundlage. Einfach, kalkulierbar, planbar.Steuer & Abschreibung

LiquiditätsplanungZeitliche Zuordnung aller Ein- und Auszahlungen auf Monatsebene über 12–60 Monate. Zeigt, wann wieviel Liquidität benötigt wird — Sonderumlagen, Steuererstattung, Reparaturen.Investment & Rendite

LüftungsanlageKontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung — 80–95 % der Abluft-Wärme werden auf die Zuluft übertragen. Bei modernen dichten Gebäuden technisch erforderlich.Gebäude & Zustand

M

MarktanpassungsfaktorKorrigiert den vorläufigen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Pro Region und Objekttyp vom Gutachterausschuss abgeleitet — regional drastisch unterschiedlich.Kaufpreis & Marktwert

MarktberichtStandardisierte Quartals-/Jahres-Veröffentlichung von Maklerverbänden, Research-Häusern und Gutachterausschüssen mit Transaktionsvolumen, Preisen, Renditen, Leerstand.Markt & Trends

MietausfallversicherungSchützt Vermieter vor Mietausfällen — übernimmt 6–12 Monatsmieten + Räumungskosten. Kosten 2–3 % der Jahresmiete, voll als Werbungskosten absetzbar.Eigentum & Rechtliches

MietausfallwagnisKalkulatorische Reserve in der Investment-Rechnung für Leerstand und Zahlungsausfälle. Standardwert nach ImmoWertV — 2 % der Jahres-Kaltmiete für Wohnimmobilien.Mietrecht & Mietkalkulation

MieterhöhungAnhebung der Kaltmiete im laufenden Mietverhältnis — stark reguliert: schriftliche Begründung, Kappungsgrenze, frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung.Mietrecht & Mietkalkulation

MietminderungBei einem Mangel der Mietsache darf der Mieter die Miete kraft Gesetzes herabsetzen — proportional zum Wohnwertverlust. Greift automatisch, sobald Mangel besteht und angezeigt wurde.Mietrecht & Mietkalkulation

MietpreisbremseBei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Kaltmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. § 556d ff. BGB.Mietrecht & Mietkalkulation

Mietspiegel (qualifiziert)Offizielle, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde — Basis für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und gerichtsverwertbar.Mietrecht & Mietkalkulation

Mietspiegelmiete vs. MarktmieteMietspiegelmiete = ortsübliche Vergleichsmiete der letzten 6 Jahre (Bestand). Marktmiete = aktueller Angebotspreis (heute). Spread in Großstädten oft 15–30 %.Mietrecht & Mietkalkulation

MietvertragBegründet das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter — regelt Miethöhe, Nebenkosten, Mietdauer, Kündigung. Strenger gesetzlicher Mieterschutz nach BGB.Eigentum & Rechtliches

MikroapartmentsKleine möblierte Wohnungen 18–30 m² für Studenten, Pendler, Berufstätige. Hohe €/m²-Mieten 22–35 €, aber hohe Verwaltungsintensität. Anlageklasse für Spezialisten.Investment & Rendite

ModernisierungsumlageNach wertsteigernder oder energetischer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahres-Kaltmiete umlegen — gedeckelt auf 3,00 €/m² in 6 Jahren.Mietrecht & Mietkalkulation

Modified IRR (MIRR)Korrigiert die unrealistische Annahme der klassischen IRR, dass alle Cashflows zur gleichen Rate wiederangelegt werden — berücksichtigt realistische Wiederanlage-Rendite.Investment & Rendite

Monte-Carlo-Simulation10.000–100.000 Durchläufe mit zufallsgenerierten Eingangsvariablen — liefert vollständige Wahrscheinlichkeitsverteilung der möglichen Renditen inkl. Extreme.Investment & Rendite

Multiplikator (Vervielfältiger)Wie viele Jahres-Kaltmieten kostet eine Immobilie? Markt-Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Bewertungs-Vervielfältiger = Kapitalisierungsfaktor.Kaufpreis & Marktwert

N

Nebenkosten (umlagefähig)Alle Kosten, die der Vermieter laut Mietvertrag und § 2 BetrKV auf den Mieter umlegen darf — von Wasser über Hausmeister bis Müllabfuhr.Mietrecht & Mietkalkulation

NettomietrenditeKorrigiert Bruttomietrendite um Bewirtschaftung und Mietausfallwagnis, im Nenner Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Realistische Renditegröße vor Finanzierung.Investment & Rendite

O

Offene ImmobilienfondsBündeln Kapital vieler Anleger zur Investition in ein breit gestreutes Immobilien-Portfolio — fortlaufender Kauf/Rückgabe mit Beschränkungen. Streng reguliert nach KAGB.Markt & Trends

OpportunisticHöchste Risiko-Renditen-Strategie — Projektentwicklung, Distressed Assets, hochgehebelte Akquisitionen. Halteperiode 2–5 Jahre, Ziel-IRR 15–25 %+. Praktisch nur für institutionelle Investoren.Investment & Rendite

P

PflegeimmobilieStationäres Pflegeheim mit spezialisiertem Betreiber. Stabile 20–25 J. Mietverträge, Cap Rates 4–5,5 %. Demografischer Megatrend — institutionelle Spezialanlageklasse.Investment & Rendite

Portfolio-DiversifikationRisikoreduktion durch Streuung über unkorrelierte Anlagen — 'Free Lunch' der modernen Portfoliotheorie (Markowitz 1952).Markt & Trends

Property ManagerOperative Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie — Mietverträge, Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung. Mittlere Hierarchie zwischen Asset und Facility Management.Markt & Trends

PV-Anlage (Photovoltaik)Wandelt Sonnenlicht in Strom — 900–1.100 kWh pro kWp installierter Leistung in Deutschland. Wirtschaftlich durch Eigenverbrauch + EEG-Einspeisevergütung. Seit 2023 USt-Nullsatz.Gebäude & Zustand

Q

QuadratmetermieteNettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche — Standardvergleichsgröße zwischen Wohnungen, Lagen und Mietspiegeln. Wird in € pro m² pro Monat ausgewiesen.Mietrecht & Mietkalkulation

R

RefinanzierungNeugestaltung der Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Cash-Out-Refi ermöglicht steuerfreie Liquidität ohne Verkauf der Immobilie.Finanzierung & Kredit

REITs (Real Estate Investment Trusts)Börsennotierte AGs mit Immobilien-Vermögen und Steuertransparenz — mindestens 90 % Gewinnausschüttung. Liquide, diversifiziert, in DE wegen Wohn-Ausschluss marginal.Markt & Trends

RestnutzungsdauerAnzahl Jahre, in denen das Bauwerk noch wirtschaftlich nutzbar ist — vom Bewertungsstichtag bis zum Ende der Nutzbarkeit. Steuert Kapitalisierungsfaktor und Alterswertminderung.Kaufpreis & Marktwert

RestschuldZu jedem Stichtag verbleibendes Darlehenskapital nach allen Tilgungen. Zentraler Anker für die Anschlussfinanzierung bei Ablauf der Zinsbindung.Finanzierung & Kredit

Risiko-Rendite-VerhältnisWie viel Risiko muss ein Investor pro Renditeeinheit eingehen? Ohne Risikoadjustierung sind Renditeangaben nicht vergleichbar.Investment & Rendite

RohertragsfaktorVielfaches der Jahres-Kaltmiete, das ein Käufer für eine Immobilie zahlt — Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Inverse zur Brutto-Mietrendite (1/x × 100).Kaufpreis & Marktwert

ROI (Return on Investment)Universal-Kennzahl Gewinn ÷ Investitionssumme. Bei Immobilien sehr unterschiedlich definiert — immer fragen, was im konkreten Fall gemeint ist.Investment & Rendite

S

SachwertverfahrenErmittelt den Verkehrswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert. Primär für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.Kaufpreis & Marktwert

Schenkung zu LebzeitenVermögensübertragung zu Lebzeiten — nutzt gleiche Freibeträge wie Erbschaft, alle 10 Jahre erneut. Schlüssel-Instrument der Vermögensplanung.Steuer & Abschreibung

SchenkungssteuerSteuer beim Übertragen von Vermögen zu Lebzeiten ohne Gegenleistung — gleiche Freibeträge und Sätze wie Erbschaftssteuer, alle 10 Jahre erneut nutzbar.Steuer & Abschreibung

SCHUFAGrößte deutsche Wirtschaftsauskunftei mit Daten von rund 70 Mio. Personen. Der SCHUFA-Score fließt in jede Kreditentscheidung ein.Finanzierung & Kredit

Schuldzinsen-AbzugBei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen voll als Werbungskosten absetzbar — die größte und wirkungsvollste Steuerersparnis. Bei Eigennutzung: kein Abzug.Steuer & Abschreibung

SensitivitätsanalyseMisst, wie stark sich die Zielgröße (IRR/NPV) verändert, wenn einzelne Eingangsgrößen variiert werden — alle anderen konstant. Identifiziert kritische Werttreiber.Investment & Rendite

Sharpe RatioBekannteste risikoadjustierte Renditekennzahl — Mehrrendite über risikofreien Zins pro Einheit Volatilität. Sharpe-Nobelpreis 1990.Investment & Rendite

SolarthermieNutzt Sonnenwärme für Warmwasser und Heizungsunterstützung — anders als PV kein Strom, sondern direkt Wärme. Deckungsgrad WW 60–80 %.Gebäude & Zustand

Sollzins (Nominalzins)Vereinbarter Zinssatz auf das Darlehen — der nominale, im Vertrag stehende Prozentwert. Bezugsgröße für die Zinszahlung, aber ohne die Nebenkosten der Finanzierung.Finanzierung & Kredit

SollzinsbindungVertraglich garantierte Dauer, während der der Sollzins unverändert bleibt — typisch 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Schutz vor Zinssteigerungen, bindet aber beide Seiten.Finanzierung & Kredit

SondereigentumExklusiv dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordneter Teil der WEG-Immobilie — Innenraum, Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren. Gegenpol zum Gemeinschaftseigentum.Eigentum & Rechtliches

SondertilgungZusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Tilgung — typisch 5 % der Ursprungs-Darlehenssumme p. a. Senkt die Restschuld sprunghaft, spart erheblich Zinsen.Finanzierung & Kredit

SpekulationssteuerSteuer auf Gewinne aus Immobilienverkauf binnen 10 Jahren — voller Grenzsteuersatz. Nach 10 Jahren steuerfrei.Steuer & Abschreibung

StaffelmieteIm Mietvertrag vereinbarte Reihe vorab fixierter Mieterhöhungen mit festen Beträgen und Terminen. Beide Seiten wissen vom Vertragsbeginn an, was die Miete in jedem Jahr kostet.Mietrecht & Mietkalkulation

Stellplatz / TiefgaragePkw-Stellplätze als selbstständige Investment-Objekte. In Großstädten Mieten 80–250 €/Monat bei Kaufpreisen 15–60 T€ — Bruttorenditen 5–8 %.Eigentum & Rechtliches

StudentenheimSpezialisierte MFH-Investments mit 50–300 Mikroapartments für Studenten/Azubis in Universitätsstädten. Lange Betreiber-Pachtverträge, Cap Rates 4–5,5 %.Investment & Rendite

Szenario-AnalyseRechnet ganze in sich konsistente Wirtschafts-Welten durch — Best/Base/Worst Case. Variiert mehrere Variablen zusammen nach einem plausiblen Marktnarrativ.Investment & Rendite

T

TeilungserklärungNotariell beurkundete Aufteilung des Grundstücks in einzelne Sondereigentumseinheiten — 'Verfassung der Eigentumswohnung'. Vor Kauf jeder ETW Pflichtlektüre.Eigentum & Rechtliches

TilgungsdarlehenTilgungsanteil pro Rate bleibt konstant, Zinsanteil sinkt mit der Restschuld. Gesamtrate sinkt Monat für Monat. Standard bei KfW und Gewerbe.Finanzierung & Kredit

TilgungsplanDetaillierte Aufstellung aller Raten über die gesamte Kreditlaufzeit — pro Periode aufgeschlüsselt nach Annuität, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld.Investment & Rendite

Tokenisierung ImmobilienDigitale Verbriefung von Immobilienanteilen über Blockchain-Tokens. Seit eWpG 2021 in DE möglich. Ab 100 € investierbar, theor. handelbar, aber Markt noch klein.Investment & Rendite

U

UmsatzsteuerWohnvermietung umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) — kein USt-Ausweis, aber auch kein Vorsteuerabzug. Bei Gewerbevermietung Option zur Steuerpflicht möglich (§ 9 UStG).Steuer & Abschreibung

V

Value-AddAktive Bestandsoptimierung über 3–7 Jahre — Mietsteigerung, Leerstandsabbau, Sanierung, Aufteilung. Ziel-IRR 10–18 % p. a. Dominierend bei institutionellen Investoren.Investment & Rendite

Vergleichsmiete (ortsübliche)Mittelwert der in den letzten 6 Jahren in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen vereinbarten oder geänderten Kaltmieten — Bezugsgröße für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Mietrecht & Mietkalkulation

VergleichswertverfahrenErmittelt den Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Primäres Verfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.Kaufpreis & Marktwert

Vergleichswertverfahren in der PraxisPraxis-Vertiefung zum Vergleichswertverfahren mit Datenquellen, Anpassungsfaktoren und Rechenbeispiel. Ergänzt den Grundbegriff um konkrete Anwendungshilfen.Kaufpreis & Marktwert

VerkehrswertPreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielt werden könnte. Bezugsgröße für Bank, Steuer und Gericht.Kaufpreis & Marktwert

VermögensaufbauKombination aus Tilgung, Wertsteigerung und Cashflow-Reinvestition über 20–30 Jahre. Klassisches deutsches Immobilien-Vermögensaufbau-Instrument.Markt & Trends

VerwalterOperatives Organ der WEG-Gemeinschaft — führt Beschlüsse aus, organisiert EV, erstellt Jahresabrechnung. Seit 2022 Sachkundenachweis Pflicht.Eigentum & Rechtliches

VerwaltungsbeiratBeratendes und kontrollierendes Organ der WEG — 1–3 Eigentümer unterstützen und überwachen den Verwalter, prüfen die Jahresabrechnung.Eigentum & Rechtliches

VolatilitätStandardabweichung der Renditen über einen Zeitraum — statistisches Maß für Schwankungsrisiko. Hoch = unvorhersehbar, niedrig = stabil.Investment & Rendite

VorfälligkeitsentschädigungSchadensersatz, den die Bank bei vorzeitiger Kreditablösung verlangen darf — Ersatz für entgangenen Zinsgewinn. Bei großen Restschulden und langen Restbindungen zweistellige Tausenderbeträge.Finanzierung & Kredit

W

WärmepumpeSchlüsseltechnologie für GEG-konformen Neubau und Sanierung — nutzt Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Wasser. COP typisch 3–5: aus 1 kWh Strom werden 3–5 kWh Wärme.Gebäude & Zustand

WarmmieteGesamtbetrag, den der Mieter monatlich zahlt — Kaltmiete plus alle Nebenkosten plus Heizkosten. Die einzige Zahl, die dem Mieter wirklich vom Konto abgeht.Mietrecht & Mietkalkulation

WEG (Wohnungseigentumsgesetz)Gesetz regelt deutsches Wohnungseigentum — Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen mit Sondereigentum am Inneren und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.Eigentum & Rechtliches

WerbungskostenAlle Aufwendungen, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen wirtschaftlich zusammenhängen — zentraler steuerlicher Hebel neben der AfA.Steuer & Abschreibung

WohnflächenverordnungLegt verbindlich fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen und mit welchem Anrechnungsfaktor. Bezugsgröße für Kaltmiete pro m², Nebenkostenumlage, Modernisierungs-Kappung und Mietspiegel.Mietrecht & Mietkalkulation

WohnlageKlassifizierung der Mikro-Qualität einer Adresse — typisch einfach, mittel, gut. Im Mietspiegel zentraler Zu-/Abschlag auf den Quadratmeterpreis.Mietrecht & Mietkalkulation

Wohnungsmangel-GebietPer Landesverordnung ausgewiesene Kommunen mit Mietpreisbremse und verschärftem Mieterschutz. ~410 Kommunen in DE betroffen, meist Ballungsräume.Mietrecht & Mietkalkulation

Z

ZwangsversteigerungÖffentliche Auktion einer Immobilie durch das Amtsgericht — typisch bei Zwangsvollstreckung. Profi-Akquisitionskanal, 10–30 % unter Marktwert möglich.Kaufpreis & Marktwert

Mehr als nur Begriffe — rechne deine Immobilie durch

ImmocalQ verbindet jeden dieser Begriffe mit einem konkreten Rechenkern: Brutto- und Nettorendite, Mietpreisbremse-Check, AfA, 30-Jahres-Prognose und Bankenvorlage — in einer Analyse.

3 Tage kostenlos testen