Property Manager
PM Objektmanager Hausverwaltungnumber: 107 slug: property-manager title: Property Manager aliases:
- PM
- Objektmanager
- Hausverwaltung cluster: markt shortDef: "Operative Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie — Mietverträge, Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung. Mittlere Hierarchie zwischen Asset und Facility Management." related:
- asset-manager
- facility-manager
- verwalter
- sondereigentumsverwaltung
- nebenkostenabrechnung updated: "2026-05-22"
Der Property Manager steuert die operative Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie — Mietverträge, Mieterkommunikation, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung, kleinere Instandhaltung. Er ist die mittlere Hierarchie-Ebene zwischen Asset Manager (Strategie) und Facility Manager (Technik).
Aufgaben des Property Managers
| Aufgabe | Häufigkeit |
|---|---|
| Mietverträge abschließen, anpassen, beenden | laufend |
| Mieterkommunikation, Mängelmeldungen | täglich |
| Nebenkostenabrechnung erstellen | jährlich |
| Mahnwesen bei säumigen Mietern | monatlich |
| Neuvermietung organisieren | nach Bedarf |
| Indexmiete- / Staffelmiete-Anpassung | jährlich |
| Mieterhöhungen (Mietspiegel) durchsetzen | alle 15 Monate |
| Sanierungs- und Modernisierungs-Begleitung | projektbasiert |
| Reporting an Asset Manager | quartalsweise |
Property Manager vs. WEG-Verwalter
| Property Manager | WEG-Verwalter | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Eigentümer (Investor) | WEG-Gemeinschaft |
| Aufgabengebiet | Sondereigentum, Mietverhältnisse | Gemeinschaftseigentum |
| Kosten trägt | einzelner Eigentümer | alle Eigentümer per Hausgeld |
| Steuerlich | Werbungskosten | teils umlagefähig auf Mieter |
| Kombinierbar? | häufig dieselbe Firma | häufig dieselbe Firma |
Property-Management-Vergütung
- Wohnungs-PM: typisch 15–30 €/Wohnung/Monat, in Deutschland oft als "Sondereigentumsverwaltung" bezeichnet
- Gewerbe-PM: typisch 4–8 % der Nettokaltmiete als prozentuale Vergütung
- Mietausfall-PM: bei Leerstand reduzierte Vergütung oder Pauschalen
- Neuvermietungs-Provision: typisch 1–2 Nettokaltmieten für jede Neuvermietung
- Sanierungs-Begleitung: separat, typisch 5–10 % der Sanierungskosten
Viele Privatinvestoren übernehmen das Property Management ihrer einzelnen Wohnung selbst — sie sparen 264–500 €/Jahr Vergütung, investieren dafür aber 5–15 Stunden Eigenarbeit pro Jahr (Mieterauswahl, Nebenkostenabrechnung, kleine Reparaturkoordination). Beim erfolgreichen Ausgliedern können sie sich von operativer Last befreien und auf das Asset Management fokussieren.
Einige PM-Firmen optimieren Mietverhältnisse auf Provisionen — sie pushen Mieterhöhungen oder Neuvermietungen, weil sie davon profitieren. Das kann zu unnötigen Spannungen mit langjährigen Mietern führen. Bei der Auswahl des PM auf transparente Vergütungsstruktur ohne perverse Anreize achten.