AIF (Alternative Investment Fonds)
geschlossener Immobilienfonds Spezial-AIF Publikums-AIF · Rechtliche Grundlage: KAGB §§ 261 ff.number: 105 slug: aif title: AIF (Alternative Investment Fonds) aliases:
- geschlossener Immobilienfonds
- Spezial-AIF
- Publikums-AIF cluster: markt shortDef: "Geschlossene Investmentfonds nach KAGB — Zeichnungsphase, Investitionsphase, nach typisch 5–10 Jahren Auflösung. Standard-Vehikel für institutionelle Immobilien-Investments." legalAnchor: "KAGB §§ 261 ff." related:
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- zweitmarkt updated: "2026-05-22"
AIFs sind geschlossene Investmentfonds, die nach KAGB reguliert sind und in einer Zeichnungsphase Kapital einsammeln, in der Investitionsphase Immobilien kaufen und nach typisch 5–10 Jahren wieder auflösen. Sie sind das Standard-Vehikel für institutionelle Immobilien-Investments und in begrenzter Form auch für Privatanleger zugänglich.
Geregelt im KAGB §§ 261 ff. (Geschlossene Investmentvermögen). Seit 2013 alle geschlossenen Fonds unter KAGB-Aufsicht (vorher: graue Kapitalmärkte).
Spezial-AIF vs. Publikums-AIF
| | Spezial-AIF | Publikums-AIF | |---|---|---| | Anleger | professionelle / semi-professionelle | Privatanleger | | Mindestanlage | 200.000 € (semi-prof.) | oft ab 10.000 € | | Anlegerschutz | gering | hoch (Prospekthaftung, etc.) | | Konzentration | oft 1–3 Objekte | diversifiziert (10+ Objekte) | | Laufzeit | 3–10 Jahre | 5–15 Jahre | | Erwartete IRR | 5 – 15 % je nach Strategie | 4 – 7 % p. a. | | Bedeutung am Markt | dominierend (institutionell) | klein (selten) |
Investment-Strategien (typisches AIF-Spektrum)
- Core: stabile, langfristig vermietete Bestandsimmobilien — Ziel-IRR 4–6 %
- Core+: Core mit leichten Optimierungs-Hebeln — Ziel-IRR 6–8 %
- Value-Add: Bestandsimmobilien mit aktivem Umbau / Sanierung / Re-Letting — Ziel-IRR 8–12 %
- Opportunistic: Projektentwicklung, Distressed Assets, hohe Hebel — Ziel-IRR 15–25 %
Lebenszyklus eines AIF
- Konzeptions-Phase: Anlagestrategie, Prospekt, BaFin-Zulassung (3–9 Monate)
- Zeichnungsphase: Kapital-Einwerbung von Investoren (6–18 Monate)
- Investitionsphase: Erwerb der Immobilien (12–24 Monate)
- Halteperiode: Bewirtschaftung, Mietsteigerung, Wertschöpfung (5–10 Jahre)
- Exit-Phase: Verkauf der Objekte, Ausschüttung an Investoren (12–24 Monate)
- Auflösung: rechtliche Liquidation, Schlussabrechnung
AIFs sind illiquide Investments — es gibt keinen geregelten Zweitmarkt. Wer vor Laufzeitende aussteigen will, kann seine Anteile nur über Zweitmarkt-Plattformen wie Fondsbörse Deutschland verkaufen — typisch zu Abschlägen von 10–30 % zum NAV. AIF-Anleger müssen mental und finanziell auf die gesamte Laufzeit committed sein.
AIF-Performance wird oft vor Steuern und vor Inflation ausgewiesen. Eine "8 % IRR" Prognose entspricht nach 25 % Abgeltungssteuer und 2,5 % Inflation real nur ~3,5 % p. a. — was unter der Rendite eines breit gestreuten Aktienportfolios liegt. Vor Anlage genau prüfen, welche Rendite-Definition gemeint ist.