Operatives Organ der WEG-Gemeinschaft — führt Beschlüsse aus, organisiert EV, erstellt Jahresabrechnung. Seit 2022 Sachkundenachweis Pflicht.

Verwalter — ImmocalQ Glossar

Verwalter

Auch: Hausverwaltung WEG-Verwalter Zertifizierter Verwalter · Rechtliche Grundlage: §§ 26–28 WEG

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Hausverwaltung
WEG-Verwalter
Zertifizierter Verwalter cluster: eigentum shortDef: "Operatives Organ der WEG-Gemeinschaft — führt Beschlüsse aus, organisiert EV, erstellt Jahresabrechnung. Seit 2022 Sachkundenachweis Pflicht." legalAnchor: "§§ 26–28 WEG" related:
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zertifizierter-verwalter updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Verwalter ist das operative Organ der WEG-Gemeinschaft — er führt Beschlüsse aus, organisiert die Eigentümerversammlung, erstellt die Jahresabrechnung und vertritt die WEG nach außen. Seit Dezember 2022 müssen WEG-Verwalter den Sachkundenachweis erbringen ("Zertifizierter Verwalter").

Geregelt in § 26 WEG (Bestellung), § 27 WEG (Aufgaben), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung). Bestellung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, maximal 5 Jahre.

Kernaufgaben des Verwalters

| Aufgabe | Häufigkeit | |---|---| | Eigentümerversammlung einberufen, durchführen, protokollieren | mindestens 1 × jährlich | | Wirtschaftsplan erstellen | jährlich | | Jahresabrechnung erstellen und prüfen lassen | jährlich | | Beschlüsse umsetzen, Aufträge an Handwerker vergeben | laufend | | Hausgeld-Konto führen | monatlich | | Mahnwesen bei säumigen Eigentümern | laufend | | Korrespondenz mit Behörden, Versicherung, Versorgern | laufend | | Notfälle und Eigentümeranfragen bearbeiten | 24/7 |

Verwalter-Vergütung

Grundvergütung pro Wohnung pro Monat: typisch 20–40 € netto (Standard-WEG, 10–30 Einheiten)
Aufschläge bei kleinen WEGs: +50–100 % bei < 8 Einheiten
Sondervergütungen: Sondereigentumsverwaltung extra (10–25 €/Wohnung/Monat zusätzlich)
Pauschalen für Sonderleistungen: Baubegleitung, Versicherungsschadens-Abwicklung, Gerichtstermine

Verwalter-Kosten in der Investment-Rechnung

60-m²-ETW München · Standard-Verwaltung

Verwaltergebühr Gemeinschaftseigentum28 €/Monat = 336 €/Jahr

+ Sondereigentumsverwaltung (Vermietung)15 €/Monat = 180 €/Jahr

Gesamtkosten Verwaltung Jahr516 €/Jahr

Anteil an Bewirtschaftungskosten (1.935 €)26,7 %

Steuerlich als Werbungskosten absetzbar100 %

Zertifizierter Verwalter (seit 12/2022)

Seit dem 01.12.2022 müssen Verwalter gemäß § 26a WEG einen Sachkundenachweis der IHK vorlegen. Eigentümer haben Anspruch darauf, dass die WEG nur einen zertifizierten Verwalter bestellt. Übergangsfrist für Altverwalter läuft bis 01.06.2025. Nichtzertifizierte Verwalter können von Eigentümern abgewählt werden.

Faktencheck:

Der Sachkundenachweis umfasst Recht (WEG, Mietrecht), Kaufmännisches (Buchhaltung, Hausgeld-Abrechnung), Technik (Bauwerk, Heizung, Energie) und Soft Skills (Mediation, Eigentümerversammlung). Die IHK-Prüfung dauert 4 Stunden — Durchfallquote ~30 %. Etwa 20–30 % der Bestandsverwalter haben den Markt nach Einführung verlassen.

Stolperfalle Verwalter-Wechsel:

Ein Verwalter-Wechsel ist aufwendig und teuer: Notar-Beschluss, Übergabe der Unterlagen, Schlüssel-Übergabe, Bankkonto-Wechsel, neue Versicherungs-Adressen. Kosten typisch 500–1.500 € außer der Reihe für die Gemeinschaft. Vor allem bei untätigen oder schlechten Verwaltern lohnt der Wechsel — aber gut vorbereitet.