Was ist Core / Core+?

Sicherste Investment-Strategie — Bestandsimmobilien Top-Lage mit bonitätsstarken Mietern, stabile Cashflows, niedriges Risiko. Core+ mit leichten Optimierungs-Hebeln.

Core / Core+ — ImmocalQ Glossar

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Core / Core+

Auch: Core-Strategie Core Plus

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Core-Strategie
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aif updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Core bezeichnet die sicherste Investment-Strategie — Bestandsimmobilien in Top-Lagen mit langfristig bonitätsstarken Mietern, geringem Sanierungsbedarf und stabilen Cashflows. Core+ ist die Variante mit leichten Optimierungs-Hebeln (kleine Sanierungen, Mietersuche). Beide bieten moderate Renditen bei niedrigem Risiko.

Core-Kriterien

Top-Lagen: 1A-Lagen in A-Städten (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin)
Langfristige Mietverträge: 10+ Jahre bei Gewerbe, stabile Wohnmieter
Bonitätsstarke Mieter: öffentliche Hand, DAX-Unternehmen, ärztliche Praxen
Geringer Modernisierungsbedarf: EH 70 oder besser, keine Großmaßnahmen anstehend
Hohe Vermietungsquote: > 95 % Auslastung
Niedriger Hebel: 40–55 % LTV

Core vs. Core+ — die feinen Unterschiede

| | Core | Core+ | |---|---|---| | Halteperiode | 10+ Jahre | 7 – 12 Jahre | | Ziel-IRR | 4 – 6 % p. a. | 6 – 8 % p. a. | | Eigenkapital-Einsatz | 50 – 60 % | 40 – 50 % | | Verwaltung | passiv | leicht aktiv (Mietsteigerung, Mieterauswahl) | | Wertschöpfung | Cashflow + Inflations-Sicherung | + moderate Optimierung | | Risikoprofil | sehr niedrig | niedrig bis mittel | | Typische Investoren | Versicherungen, Pensionskassen | Fonds, Family Offices |

Risk-Return-Map · Die fünf Strategien im Vergleich

Core-Investment-Beispiel

Premium-Bürogebäude München · 100 % vermietet an Top-Mieter

Kaufpreis25.000.000 €

Jahres-Reinertrag875.000 € (3,5 % Cap Rate)

Mietverträge10+15 J. Restlaufzeit

Vermietungsquote100 %

Bruttomietrendite3,5 %

+ erwartete Wertsteigerung (Inflations-Anpassung)~2 % p. a.

IRR über 10 J. Haltedauer~5 % p. a.

Faktencheck:

Core-Investments folgen einer einfachen Logik: Sicherer Cashflow heute ist die Hauptrendite, Wertsteigerung nur ein Bonus. Die niedrigeren Renditen sind der Preis für die höhere Vorhersagbarkeit. Für Versicherungen, die Verbindlichkeiten in Jahrzehnten bedienen müssen, sind Core-Immobilien das ideale Asset — kalkulierbarer als Aktien, profitabler als Staatsanleihen.

Stolperfalle Top-Lage als Preis-Risiko:

Core-Objekte werden oft extrem teuer eingekauft — die Liegenschaftszinsen liegen in Top-A-Lagen bei 2,5–3,5 %. Bei steigenden Zinsen können die Bewertungen erheblich fallen: Ein Zinsschock von 1,5 %-Punkten kann den Verkehrswert um 25–35 % senken. Core-Investments sind nicht risikolos — nur risiko-konzentrierter auf Zinssensitivität.