Erbpacht
Erbbaurecht Erbbauzins · Rechtliche Grundlage: ErbbauRGnumber: 131 slug: erbpacht title: Erbpacht aliases:
- Erbbaurecht
- Erbbauzins cluster: eigentum shortDef: "Recht, auf fremdem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen — gegen Erbbauzins. Laufzeit typisch 50–99 Jahre. Senkt Kaufpreis erheblich (kein Grundstück)." legalAnchor: "ErbbauRG" related:
- grundbuch
- bodenwert updated: "2026-05-22"
Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen — gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbau-Gebenden (typisch Kirche, Stadt, Stiftung), das Gebäude gehört dem Erbbau-Berechtigten. Laufzeit typisch 50–99 Jahre.
Geregelt im Erbbaurechtsverordnung (ErbbauRG) sowie ergänzend in den §§ 1012 ff. BGB.
Typische Erbbau-Gebende und ihre Konditionen
| Erbbau-Gebende | Erbbauzins | Laufzeit | |---|---|---| | Katholische Kirche / Diözesen | 3 – 4 % vom Bodenwert | 99 Jahre | | Evangelische Kirche | 3 – 4 % | 99 Jahre | | Stadt München | ~3,5 % (förderfähig) | 80 – 99 Jahre | | Stadt Berlin | 3 – 4 % | 75 – 99 Jahre | | Stiftungen / kirchliche Träger | 3 – 5 % | 50 – 99 Jahre | | Private Erbbau-Gebende | 4 – 6 % | 30 – 99 Jahre |
Vor- und Nachteile aus Käufer-Sicht
| Vorteile | Nachteile | |---|---| | Niedrigerer Kaufpreis (kein Grundstück) | laufender Erbbauzins | | Geringeres Eigenkapital nötig | oft Genehmigungspflicht beim Verkauf | | Steuerlich: Erbbauzins voll absetzbar | Erbbauzins steigt typisch indexiert | | Bei kirchlichen Trägern: stabile Vertragsbedingungen | Wertverlust gegen Ende der Laufzeit | | Förderfähig (Stadt München, etc.) | Finanzierung schwieriger (Banken zurückhaltend) |
Verlängerung / Ende der Laufzeit
Bei Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer — gegen Entschädigung (typisch 2/3 des Verkehrswerts des Gebäudes). Bei langen Restlaufzeiten (> 30 Jahre) ist das kaum spürbar; bei Restlaufzeiten unter 30 Jahren sinkt der Verkehrswert der Erbbau-Immobilie deutlich, weil das nahende Ende eingepreist wird.
Wer eine Erbbau-Wohnung kauft, sollte vor allem auf die Restlaufzeit achten. Eine Wohnung mit 95 Jahren Restlaufzeit ist praktisch gleichwertig mit einer Volleigentums-Wohnung. Bei nur 25 Jahren Restlaufzeit erfolgt ein massiver Bewertungsabschlag von 30–50 %, weil die Bank-Finanzierung kaum noch möglich ist und das Ende absehbar.
Die meisten Erbbau-Verträge haben Anpassungs-Klauseln nach Verbraucherpreisindex oder Bodenwert-Index — der Erbbauzins steigt also mit der Inflation. Bei lang laufenden Verträgen kann der Erbbauzins sich verdoppeln oder verdreifachen. Vor Kauf den Vertrag genau lesen und Anpassungsmechanismen kalkulieren.