Bewirtschaftungskosten
BWK Laufende Kosten Objektkostennumber: 151 slug: bewirtschaftungskosten title: Bewirtschaftungskosten aliases:
- BWK
- Laufende Kosten
- Objektkosten cluster: eigentum shortDef: "Gesamtkosten für den laufenden Betrieb der Immobilie — Hausgeld plus eigene Rücklagen plus Grundsteuer. Mindern den Cashflow und das zu versteuernde Einkommen." related:
- hausgeld
- nebenkosten
- betriebskosten
- instandhaltungsruecklage
- mietausfallwagnis
- cashflow-vor-steuer updated: "2026-05-22"
Bewirtschaftungskosten sind die Gesamtkosten für den laufenden Betrieb einer Immobilie aus Sicht des Eigentümers. Sie umfassen Hausgeld, Grundsteuer, eigene Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall, Verwaltungskosten — alles, was monatlich anfällt, abgesehen vom Kapitaldienst. Sie mindern Cashflow und zu versteuerndes Einkommen.
Komponenten der Bewirtschaftungskosten
| Komponente | Inhalt | Umlagefähig? | |---|---|---| | Hausgeld (WEG) | Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft | teilweise | | Grundsteuer | Kommunale Steuer auf den Grundbesitz | ja (bei Vereinbarung) | | Instandhaltungsrücklage | Rücklage für Reparaturen am Sondereigentum | nein | | Mietausfallwagnis | Puffer für Leerstand / Zahlungsausfall | nein (kalkulatorisch) | | Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Buchhaltung | nein | | Versicherungen | Gebäude, Mietausfall, Rechtsschutz | nein |
Richtwerte
- ETW Bestand: ca. 22–30 % der Kaltmiete
- EFH Bestand: ca. 18–25 % der Kaltmiete (kein Hausgeld, dafür mehr eigene Rücklagen)
- Neubau: ca. 18–22 % der Kaltmiete (geringerer Instandhaltungsbedarf)
- Altbau / Sanierungsbedarf: 30–40 % der Kaltmiete
Steuerliche Behandlung
Bewirtschaftungskosten sind beim vermieteten Objekt vollständig als Werbungskosten absetzbar, mit Ausnahme des umlagefähigen Anteils, der auf den Mieter umgelegt wird. Bei der Selbstnutzung sind nur einzelne Posten absetzbar (z. B. § 35a-Handwerkerleistungen).
Bewirtschaftungskosten werden in der Renditeberechnung oft unterschätzt. Investmentrechner, die nur Hausgeld + Grundsteuer ansetzen, übersehen die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Versicherungen, Rücklagen) — das verzerrt die Nettomietrendite um 0,5–1,5 Prozentpunkte. Realistische Kalkulationen rechnen mit 20–30 % der Kaltmiete als Bewirtschaftungskostenanteil.
Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Bewirtschaftungskosten — es ist nur eine Komponente davon. Wer in der Investment-Kalkulation nur das Hausgeld ansetzt, vergisst Grundsteuer, eigene Rücklagen, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Das kann den Netto-Cashflow um 100–200 €/Monat schöner aussehen lassen als er tatsächlich ist.