Bodenwert

Auch: Grundstückswert BW · Rechtliche Grundlage: § 40 ImmoWertV 2021

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Grundstückswert
BW cluster: kaufpreis shortDef: "Verkehrswert des Grundstücks ohne Aufbauten — abgeleitet aus dem Bodenrichtwert mit objektspezifischen Anpassungen. Zweite Säule jeder Sachwert- und Ertragswertberechnung." legalAnchor: "§ 40 ImmoWertV 2021" related:
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erschliessungsbeitrag updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Bodenwert ist der Verkehrswert des Grundstücks ohne Aufbauten — abgeleitet aus dem Bodenrichtwert mit objektspezifischen Anpassungen. Er ist die zweite Säule jeder Sachwert- und Ertragswertberechnung neben dem Gebäudewert.

Geregelt in § 40 ImmoWertV 2021. Der Bodenwert wird grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt — bei unbebauten Grundstücken direkt aus Kaufpreissammlungen, bei bebauten Grundstücken über den Bodenrichtwert mit Umrechnungs- und Anpassungsfaktoren.

Bodenwert vs. Bodenrichtwert

| | Bodenrichtwert | Bodenwert | |---|---|---| | Geltungsbereich | gesamte Richtwertzone | konkretes Grundstück | | Quelle | BORIS / Gutachterausschuss | Sachverständigen-Bewertung | | Aktualität | Stichtag 31.12. alle 2 Jahre | Bewertungsstichtag exakt | | Anpassungen | Lage-Durchschnitt | +/- für GFZ, Form, Lärm, Erschließung | | Rechtliche Wirkung | Vermutungswirkung | konkreter Wertansatz |

Typische Anpassungen

GFZ-Differenz: Wenn das tatsächliche Grundstück mehr/weniger ausnutzbar ist als der Richtwert-Standard
Grundstücksgröße: Sehr große oder sehr kleine Grundstücke werden anders bewertet (Umrechnungskoeffizient)
Form und Zuschnitt: Schmale, geknickte oder Hinterlieger-Grundstücke werden abgewertet
Erschließungs-Status: -ep wird auf -eb umgerechnet (Erschließungsbeitrag offen → abziehen)
Lärm / Immission: Bahn-, Straßennähe → bis -15 %
Hanglage / Topographie: Mehrkosten Gründung → bis -20 %

Bodenwert-Berechnung mit Anpassungen

Grundstück Pasing · 500 m² · Eckparzelle an Hauptstraße

Bodenrichtwert2.800 €/m²

× Fläche 500 m²= 1.400.000 €

Anpassung GFZ (1,4 ist > 1,2 Standard)+9,5 %

Anpassung Lärm Hauptstraße-12,0 %

Anpassung Eckparzelle (gewerblich vorteilhaft)+3,0 %

Bodenwert (abzgl. Erschließungsbeitrag-Fall: -0)1.408.400 €

Bodenwert pro m²2.817 €/m²

Faktencheck:

Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut ("Liquidationswert" der Bodenfläche). Steht das Gebäude nicht mehr unter wirtschaftlich sinnvoller Nutzung, kann der Bodenwert über dem Gesamt-Verkehrswert liegen — dann ist Abriss die rationale Strategie.

Stolperfalle Bodenwert-Anteil:

Bei Neubauten in Großstädten beträgt der Bodenwert-Anteil am Gesamtkaufpreis 30–60 %. In ländlichen Regionen mit niedrigem BRW oft nur 10–20 %. Bei der AfA-Berechnung wird nur der Gebäudeanteil abgeschrieben — der Bodenwert ist nicht abschreibbar.