Was ist Teilungserklärung?

Notariell beurkundete Aufteilung des Grundstücks in einzelne Sondereigentumseinheiten — 'Verfassung der Eigentumswohnung'. Vor Kauf jeder ETW Pflichtlektüre.

Teilungserklärung — ImmocalQ Glossar

Teilungserklärung

Auch: TE Aufteilungserklärung · Rechtliche Grundlage: § 8 WEG

number: 92 slug: teilungserklaerung title: Teilungserklärung aliases:

TE
Aufteilungserklärung cluster: eigentum shortDef: "Notariell beurkundete Aufteilung des Grundstücks in einzelne Sondereigentumseinheiten — 'Verfassung der Eigentumswohnung'. Vor Kauf jeder ETW Pflichtlektüre." legalAnchor: "§ 8 WEG" related:
weg
sondereigentum
gemeinschaftsordnung
miteigentumsanteil
sondernutzungsrecht
abgeschlossenheitsbescheinigung updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Teilungserklärung ist die "Verfassung der Eigentumswohnung": eine notariell beurkundete Aufteilung des Grundstücks mit Gebäude in einzelne Sondereigentumseinheiten. Sie definiert Wohnungs- und Teileigentum, Sondernutzungsrechte und die Regeln des Zusammenlebens. Vor dem Kauf jeder Eigentumswohnung Pflichtlektüre.

Geregelt in § 8 WEG. Die TE wird vom Aufteilungseigentümer (typisch dem Bauträger) erstellt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie kann durch einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft geändert werden — was praktisch fast nie passiert.

Inhalte einer Teilungserklärung

Aufteilungsplan: bauamtlich beglaubigter Grundriss mit Nummerierung jeder Einheit
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist
Sondereigentum: Festlegung, was zu welcher Wohnung gehört (auch Keller, Stellplatz)
Sondernutzungsrechte: exklusive Nutzungsrechte an Garten-Teilflächen, Dachflächen, etc.
Miteigentumsanteile (MEA): Bruchteile am Gemeinschaftseigentum (z. B. 60/1000 für eine 60-m²-Wohnung im Gesamtbestand 1.000 m²)
Kostenverteilung: Verteilungsschlüssel für Hausgeld, Instandhaltung, Sonderumlagen
Gemeinschaftsordnung: Regeln über Nutzung (Lärm, Haustiere, Werbung, Gewerbe)

Was steht in einer typischen Teilungserklärung?

Beispiel: Münchner Wohnanlage mit 20 Wohnungen

Wohnung Nr. 7 (Beispielwohnung)60 m² Wohnfläche

Sondereigentum lt. TEWohnung + Kellerraum Nr. 7

SondernutzungsrechtStellplatz TG-Nr. 7 + Gartenanteil 15 m²

Miteigentumsanteil53/1000

Hausgeld-Verteilungnach MEA (53/1000)

Heizkosten50 % nach MEA, 50 % nach Verbrauch

Aufzugs-Kostennur 1.–5. OG, EG ausgenommen

Sondervorschriftkeine gewerbliche Nutzung, Haustiere genehmigungspflichtig

Was prüfen vor dem Kauf?

| Position | Worauf achten? | |---|---| | MEA-Stimmgewicht | Wie hoch ist mein Stimmgewicht in der EV? | | Sondernutzungsrechte | Sind sie eindeutig zugeordnet und im Grundbuch eingetragen? | | Kostenverteilungs-Schlüssel | Werden Aufzugskosten "verbrauchsgerecht" verteilt? | | Bauliche Veränderungen | Welche Eingriffe sind erlaubt? Balkonverglasung? Markise? | | Gewerbe-Klauseln | Verbietet die TE Vermietung an Ferienwohnungs-Plattformen? | | Hunde-/Katzen-Regelungen | Genehmigungspflichtig oder per se erlaubt? | | Nutzungsänderungen | Darf die Wohnung in zwei Apartments geteilt werden? |

Faktencheck:

Bei älteren Teilungserklärungen (vor 2000) finden sich oft "Öffnungsklauseln", die Mehrheits-Beschlüsse statt Einstimmigkeit erlauben — etwa für die Änderung von Kostenverteilungs-Schlüsseln. Dadurch können sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnung über die Zeit verändern, ohne dass der einzelne Eigentümer zustimmen muss. Öffnungsklauseln sind ein Risiko-Faktor.

Stolperfalle Sondernutzungsrecht:

Ein Stellplatz, der "fest zur Wohnung gehört", ist nicht automatisch Sondereigentum. Oft ist er nur Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum — kann von der WEG-Gemeinschaft theoretisch aufgehoben oder umverteilt werden. Bei Verkauf der Wohnung ohne explizite Übertragung des Sondernutzungsrechts geht es verloren. Notarvertrag genau prüfen!