Ferienwohnung
FeWo Kurzzeitvermietung AirBnB-Wohnungnumber: 134 slug: ferienwohnung title: Ferienwohnung aliases:
- FeWo
- Kurzzeitvermietung
- AirBnB-Wohnung cluster: investment shortDef: "Kurzfristig (tageweise/wochenweise) vermietete Immobilie. Höhere Bruttoerträge als Standard-Vermietung, aber strikte Regulierung (Zweckentfremdungsverbote) in Großstädten." related:
- mikroapartments
- teilungserklaerung updated: "2026-05-22"
Eine Ferienwohnung ist eine Immobilie, die kurzfristig (typisch tageweise bis wochenweise) an Urlauber oder Geschäftsreisende vermietet wird — über Plattformen wie AirBnB, Booking.com oder direkt. Sie kann höhere Bruttoerträge als Standard-Vermietung erzielen, ist aber strikt reguliert in vielen deutschen Großstädten (Zweckentfremdungsverbot).
Wirtschaftlichkeits-Mechanik
- Mietpreis pro Nacht: typisch 70–150 € (touristische Lagen 80–200 €)
- Auslastung: Jahresdurchschnitt 50–70 %, saisonal stark schwankend
- Plattform-Provision: 14–17 % bei AirBnB, ~12 % bei Booking.com
- Reinigungsgebühr separat: 30–70 € pro Aufenthalt (umlagefähig auf Gast)
- Mehrwertsteuer: 7 % auf Beherbergungsleistungen (Inlandstourismus)
- Betreiber-Service: 15–25 % der Bruttoerträge bei professionellem Betreiber
Zweckentfremdungs-Regulierung
In zahlreichen deutschen Städten gibt es Zweckentfremdungsverbote: Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung in Ferienwohnungen umgewandelt werden. Verstöße werden mit Bußgeldern bis 500.000 € geahndet.
| Stadt | Regelung | |---|---| | Berlin | strikt: bis 90 Tage/Jahr ohne Anmeldung; Vollzeit nur mit Genehmigung | | München | strikt: max. 8 Wochen/Jahr; Vollzeit Genehmigungspflicht | | Hamburg | bis 8 Wochen/Jahr ohne Anmeldung | | Frankfurt | Anmelde- und Genehmigungspflicht | | Köln | Anmelde- und Genehmigungspflicht | | Touristische Hochburgen | (Sylt, Bayerische Alpen): oft entspannter, aber städtisch geregelt |
Ferienwohnungen sind steuerlich Gewerbe, wenn der Vermieter hotelähnliche Leistungen erbringt (Verpflegung, Reinigung in der Mietphase). Dann fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an. Bei reiner Vermietung der Wohnung ohne Service bleibt es ESt-pflichtig (V&V). Die Grenze zwischen V&V und Gewerbe ist Einzelfall-Beurteilung — Profis lassen sich vorab vom Steuerberater einordnen.
Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern führen häufig zu Konflikten mit Nachbarn (Lärm, ständiger Mieterwechsel, Schlüssel-Übergabe). Viele Teilungserklärungen verbieten inzwischen die kurzfristige Vermietung — was nachträglich auch ohne Zweckentfremdungs-Regelung das Geschäftsmodell beendet. Vor Investition Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der WEG prüfen.