Was ist Kapitalisierungsfaktor?

Kapitalisierungsfaktor — ImmocalQ Glossar

Kapitalisierungsfaktor

Auch: Barwertfaktor Rentenbarwertfaktor · Rechtliche Grundlage: § 33 ImmoWertV 2021

number: 32 slug: kapitalisierungsfaktor title: Kapitalisierungsfaktor aliases:

Barwertfaktor
Rentenbarwertfaktor cluster: kaufpreis shortDef: "Mathematischer Barwertfaktor, mit dem der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Gebäude-Ertragswert zu erhalten. Ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer." legalAnchor: "§ 33 ImmoWertV 2021" related:
multiplikator
liegenschaftszinssatz
ertragswertverfahren
restnutzungsdauer
erbbaurecht
discounted-cash-flow-dcf updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Kapitalisierungsfaktor (= Vervielfältiger im Ertragswertverfahren) ist der mathematische Barwertfaktor, mit dem der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Gebäude-Ertragswert zu erhalten. Er ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Geregelt in § 33 ImmoWertV 2021. Die Formel ist die nachschüssige Rentenbarwertformel: Sie diskontiert eine konstante jährliche Zahlung über N Jahre bei einem festen Zinssatz auf den heutigen Zeitwert.

Formel

V = (1 − (1 + i)^−n) / i

V = Vervielfältiger / Kapitalisierungsfaktor
i = Liegenschaftszinssatz (als Dezimalzahl, z. B. 2,5 % → 0,025)
n = Restnutzungsdauer in Jahren

Auszug aus der Vervielfältiger-Tabelle

	i = 2,0 %	i = 2,5 %	i = 3,0 %	i = 4,0 %	i = 5,0 %
30 Jahre RND	22,40	20,93	19,60	17,29	15,37
40 Jahre RND	27,36	25,10	23,11	19,79	17,16
50 Jahre RND	31,42	28,36	25,73	21,48	18,26
60 Jahre RND	34,76	30,91	27,68	22,62	18,93
70 Jahre RND	37,50	32,90	29,12	23,39	19,34
80 Jahre RND	39,74	34,45	30,20	23,92	19,60

Kapitalisierungsfaktor-Berechnung

60-m²-ETW München · LZS 2,5 % · Restnutzungsdauer 60 Jahre

i = 0,025 · n = 60Eingangsdaten

(1 + 0,025)^−60 = (1,025)^−600,2273

1 − 0,22730,7727

0,7727 / 0,02530,91

Kapitalisierungsfaktor30,91

Anwendung: 7.089 € Reinertragsanteil × 30,91219.110 €

Faktencheck:

Der Kapitalisierungsfaktor wird mit der Restnutzungsdauer asymptotisch begrenzt. Bei i = 2,5 % konvergiert der Faktor gegen 40 (= 1/i), egal wie hoch n wird. Das erklärt, warum bei Top-Immobilien mit langer Restnutzungsdauer der Faktor 35–40 selten überschritten wird.

Stolperfalle:

Bei Erbbaurechten ist die Restnutzungsdauer auf die Laufzeit des Erbbaurechts gekappt. Ein Erbbaurecht mit 30 Jahren Restlaufzeit hat einen Kapitalisierungsfaktor von 20,93 bei 2,5 % — egal wie alt das Gebäude tatsächlich ist. Das halbiert den Ertragswert gegenüber einem Volleigentum.