Was ist Kapitalisierungsfaktor?

Kapitalisierungsfaktor — ImmocalQ Glossar

Kapitalisierungsfaktor

Auch: Barwertfaktor Rentenbarwertfaktor · Rechtliche Grundlage: § 33 ImmoWertV 2021

number: 32 slug: kapitalisierungsfaktor title: Kapitalisierungsfaktor aliases:

Barwertfaktor
Rentenbarwertfaktor cluster: kaufpreis shortDef: "Mathematischer Barwertfaktor, mit dem der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Gebäude-Ertragswert zu erhalten. Ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer." legalAnchor: "§ 33 ImmoWertV 2021" related:
multiplikator
liegenschaftszinssatz
ertragswertverfahren
restnutzungsdauer
erbbaurecht
discounted-cash-flow-dcf updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Kapitalisierungsfaktor (= Vervielfältiger im Ertragswertverfahren) ist der mathematische Barwertfaktor, mit dem der jährliche Reinertrag multipliziert wird, um den Gebäude-Ertragswert zu erhalten. Er ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Geregelt in § 33 ImmoWertV 2021. Die Formel ist die nachschüssige Rentenbarwertformel: Sie diskontiert eine konstante jährliche Zahlung über N Jahre bei einem festen Zinssatz auf den heutigen Zeitwert.

Formel

V = (1 − (1 + i)^−n) / i

V = Vervielfältiger / Kapitalisierungsfaktor
i = Liegenschaftszinssatz (als Dezimalzahl, z. B. 2,5 % → 0,025)
n = Restnutzungsdauer in Jahren

Auszug aus der Vervielfältiger-Tabelle

| | i = 2,0 % | i = 2,5 % | i = 3,0 % | i = 4,0 % | i = 5,0 % | |---|---|---|---|---|---| | 30 Jahre RND | 22,40 | 20,93 | 19,60 | 17,29 | 15,37 | | 40 Jahre RND | 27,36 | 25,10 | 23,11 | 19,79 | 17,16 | | 50 Jahre RND | 31,42 | 28,36 | 25,73 | 21,48 | 18,26 | | 60 Jahre RND | 34,76 | 30,91 | 27,68 | 22,62 | 18,93 | | 70 Jahre RND | 37,50 | 32,90 | 29,12 | 23,39 | 19,34 | | 80 Jahre RND | 39,74 | 34,45 | 30,20 | 23,92 | 19,60 |

Kapitalisierungsfaktor-Berechnung

60-m²-ETW München · LZS 2,5 % · Restnutzungsdauer 60 Jahre

i = 0,025 · n = 60Eingangsdaten

(1 + 0,025)^−60 = (1,025)^−600,2273

1 − 0,22730,7727

0,7727 / 0,02530,91

Kapitalisierungsfaktor30,91

Anwendung: 7.089 € Reinertragsanteil × 30,91219.110 €

Faktencheck:

Der Kapitalisierungsfaktor wird mit der Restnutzungsdauer asymptotisch begrenzt. Bei i = 2,5 % konvergiert der Faktor gegen 40 (= 1/i), egal wie hoch n wird. Das erklärt, warum bei Top-Immobilien mit langer Restnutzungsdauer der Faktor 35–40 selten überschritten wird.

Stolperfalle:

Bei Erbbaurechten ist die Restnutzungsdauer auf die Laufzeit des Erbbaurechts gekappt. Ein Erbbaurecht mit 30 Jahren Restlaufzeit hat einen Kapitalisierungsfaktor von 20,93 bei 2,5 % — egal wie alt das Gebäude tatsächlich ist. Das halbiert den Ertragswert gegenüber einem Volleigentum.