Was ist Multiplikator (Vervielfältiger)?

Wie viele Jahres-Kaltmieten kostet eine Immobilie? Markt-Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Bewertungs-Vervielfältiger = Kapitalisierungsfaktor.

Multiplikator (Vervielfältiger) — ImmocalQ Glossar

Multiplikator (Vervielfältiger)

Auch: Vervielfältiger Mietfaktor Multiple

number: 33 slug: multiplikator title: Multiplikator (Vervielfältiger) aliases:

Vervielfältiger
Mietfaktor
Multiple cluster: kaufpreis shortDef: "Wie viele Jahres-Kaltmieten kostet eine Immobilie? Markt-Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Bewertungs-Vervielfältiger = Kapitalisierungsfaktor." related:
rohertragsfaktor
kapitalisierungsfaktor
liegenschaftszinssatz
bruttomietrendite
wertsteigerung updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Multiplikator ist die zentrale Marktkennzahl im Immobilien-Investment: Wie viele Jahres-Kaltmieten kostet eine Immobilie? Im Gegensatz zum mathematisch präzisen Kapitalisierungsfaktor ist der Multiplikator die einfache Marktrelation: Kaufpreis / Jahres-Kaltmiete.

Der Begriff wird in der Praxis doppeldeutig verwendet:

Markt-Multiplikator: identisch mit dem Rohertragsfaktor (Begriff 31) — Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete
Bewertungs-Vervielfältiger: identisch mit dem Kapitalisierungsfaktor (Begriff 32) — mathematischer Barwertfaktor

Wann welcher Multiplikator?

| Kontext | Multiplikator-Bedeutung | |---|---| | Exposé-Sichtung, schneller Marktvergleich | Markt-Multiplikator = Rohertragsfaktor | | Bankenvorlage, Verkehrswert-Gutachten | Bewertungs-Vervielfältiger = Kapitalisierungsfaktor | | Verkäuferseite (Maklerexposé) | Meist Markt-Multiplikator (höhere Zahl wirkt günstiger) | | Käuferseite (Investor-Kalkulation) | Beide — Markt-Multiplikator für Vergleich, Vervielfältiger für Bewertung |

Beide Multiplikatoren im Vergleich

60-m²-ETW München · Kaufpreis 480.000 €

Markt-Multiplikator (= Rohertragsfaktor)34,72-fache Kaltmiete

Bewertungs-Vervielfältiger (LZS 2,5 %, RND 60 J.)30,91-fache

Spread3,81 (12,3 %)

InterpretationMarkt zahlt über dem reinen Bewertungs-Vervielfältiger

ImplikationWertsteigerungs-Erwartung im Marktpreis eingepreist

Markt-Multiplikator nach Stadt — Bandbreiten 2025/26 (Bestand-ETW, gute Lage)

Faktencheck:

Der Markt-Multiplikator misst Markt-Erwartungen, nicht Ertragsqualität. In München zahlen Käufer 35× Jahres-Kaltmiete, weil sie auf Wertsteigerung spekulieren — Mietrendite ist nur 2,9 %. In ländlichen Regionen liegt der Multiplikator bei 12×, dafür gibt es 8 % Rendite — aber kaum Wertsteigerung.

Stolperfalle Doppeldeutigkeit:

Wenn jemand sagt "der Multiplikator ist 30", muss man nachfragen: Markt-Multiplikator (Rohertrag) oder Bewertungs-Vervielfältiger (Reinertrag)? Die Werte können bei demselben Objekt 10–15 % auseinanderliegen.