Was ist Bodenrichtwert (BRW)?

Durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke einer Bodenrichtwertzone in €/m² — aus notariellen Kaufverträgen vom Gutachterausschuss abgeleitet.

Bodenrichtwert (BRW) — ImmocalQ Glossar

Bodenrichtwert (BRW)

Auch: BRW Richtwert · Rechtliche Grundlage: § 196 BauGB

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BRW
Richtwert cluster: kaufpreis shortDef: "Durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke einer Bodenrichtwertzone in €/m² — aus notariellen Kaufverträgen vom Gutachterausschuss abgeleitet." legalAnchor: "§ 196 BauGB" related:
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vergleichswertverfahren updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für unbebaute Grundstücke einer Bodenrichtwertzone, ausgedrückt in €/m². Er wird vom Gutachterausschuss aus den notariellen Kaufverträgen abgeleitet und ist die Bezugsgröße für jede Bodenwertberechnung.

Geregelt in § 196 BauGB. Veröffentlicht in den Bundesländern über BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem) — pro Bundesland ein eigenes System (BORIS-NRW, BORIS-Berlin, BORIS-Bayern), Veröffentlichungsturnus typisch alle 2 Jahre zum Stichtag 31.12.

Bestandteile einer Bodenrichtwert-Angabe

Richtwertzone: Geografische Abgrenzung der Zone (oft Stadtteil oder Quartier)
Richtwert in €/m²: Lagedurchschnitt zum Stichtag
Beitragsstatus: erschließungsbeitragsfrei (eb) oder -pflichtig (ep)
Art und Maß der baulichen Nutzung: z. B. WA (Allgemeines Wohngebiet), GFZ 1,2
Grundstücksgröße: typisch zugrunde gelegt (z. B. 500 m² für EFH-Bauland)

Bodenrichtwert-Anwendung

Grundstück 500 m² · München-Pasing · WA · GFZ 1,2 · eb

Bodenrichtwert lt. BORIS Bayern2.800 €/m²

Grundstücksfläche500 m²

Bodenrichtwert × Fläche (Basis-Bodenwert)1.400.000 €

Anpassung GFZ-Abweichung (Soll 1,2 · Ist 1,4)+9,5 %

Anpassung Grundstücksform (ungünstiger Zuschnitt)-3,0 %

Angepasster Bodenwert1.491.250 €

Bodenrichtwert-Bandbreite München — Auswahl Stadtteile (Stichtag 2024/25)

Faktencheck:

Der Bodenrichtwert hat Vermutungswirkung für die Lage — gerichtsfest. Er ersetzt aber keine konkrete Grundstücksbewertung: Innerhalb einer Richtwertzone können einzelne Grundstücke ±20–30 % abweichen wegen Lärm, Hanglage, Zuschnitt, Erschließung.

Stolperfalle:

Bei Verkauf eines bebauten Grundstücks wird der Bodenrichtwert nicht 1:1 als Bodenwert übernommen. Bestehende Gebäude können den Bodenwert reduzieren (Abrisskosten) oder den BRW relativieren (Bodenwert nur bei gedachter unbebauter Fläche).