Was ist Marktanpassungsfaktor?

Korrigiert den vorläufigen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Pro Region und Objekttyp vom Gutachterausschuss abgeleitet — regional drastisch unterschiedlich.

Marktanpassungsfaktor — ImmocalQ Glossar

Marktanpassungsfaktor

Auch: Sachwertfaktor Sachwertmarktanpassungsfaktor · Rechtliche Grundlage: § 39 ImmoWertV 2021

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Sachwertfaktor
Sachwertmarktanpassungsfaktor cluster: kaufpreis shortDef: "Korrigiert den vorläufigen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Pro Region und Objekttyp vom Gutachterausschuss abgeleitet — regional drastisch unterschiedlich." legalAnchor: "§ 39 ImmoWertV 2021" related:
sachwertverfahren
gebaeudewert
verkehrswert
marktbericht updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den nach Sachwertverfahren ermittelten vorläufigen Sachwert auf das tatsächliche Marktniveau. Er wird vom Gutachterausschuss pro Region und Objekttyp aus realisierten Kaufpreisen abgeleitet und ist regional drastisch unterschiedlich.

Geregelt in § 39 ImmoWertV 2021. Der Faktor stellt die Brücke zwischen Kostenkalkül (Sachwert) und Marktrealität (Verkehrswert) her.

Wirkungsweise

Sachwertfaktor > 1,0: Markt zahlt mehr als die Herstellungskosten — typisch in Großstädten mit Knappheit
Sachwertfaktor = 1,0: Markt deckt exakt die Herstellungskosten
Sachwertfaktor < 1,0: Markt zahlt weniger — typisch in strukturschwachen Regionen mit Bevölkerungsrückgang

Sachwertfaktor in der Bewertung

Identisches EFH-Schema, drei Standorte — wie weit divergiert der Verkehrswert?

Vorläufiger Sachwert (Gebäude + Boden, normiert)650.000 €

Standort A: München-Pasing · Sachwertfaktor 1,10715.000 €

Standort B: Würzburg · Sachwertfaktor 0,95617.500 €

Standort C: Görlitz · Sachwertfaktor 0,55357.500 €

Verkehrswert-Spread357.500 € (über 50 % zwischen A und C)

Faktencheck:

Sachwertfaktoren werden vom Gutachterausschuss nach Objekttyp und Baujahresklasse getrennt ermittelt — EFH 1970er anders als EFH 2010er. Veröffentlichung in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse, typisch jährlich.

Stolperfalle bei eigener Schätzung:

Ohne aktuellen Sachwertfaktor des regionalen Gutachterausschusses ist die Sachwert-Berechnung nicht aussagekräftig. Wer "auf gut Glück" mit 1,0 rechnet, kann in Görlitz 80 % zu hoch und in München 20 % zu niedrig liegen.