Rohertragsfaktor
Brutto-Vervielfältiger RoFnumber: 31 slug: rohertragsfaktor title: Rohertragsfaktor aliases:
- Brutto-Vervielfältiger
- RoF cluster: kaufpreis shortDef: "Vielfaches der Jahres-Kaltmiete, das ein Käufer für eine Immobilie zahlt — Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Inverse zur Brutto-Mietrendite (1/x × 100)." related:
- multiplikator
- kapitalisierungsfaktor
- bruttomietrendite
- nettomietrendite
- liegenschaftszinssatz updated: "2026-05-22"
Der Rohertragsfaktor ist das Vielfache der Jahres-Kaltmiete, das ein Käufer für eine Immobilie zahlt — Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Er ist die schnellste Marktkennzahl überhaupt: Inverse zur Brutto-Mietrendite (1/x × 100).
Im Unterschied zum Ertragswert-Vervielfältiger (basierend auf Reinertrag) basiert der Rohertragsfaktor auf der Brutto-Jahresmiete ohne Abzug der Bewirtschaftungskosten. Er ist deshalb keine offizielle Bewertungsgröße nach ImmoWertV, sondern eine Markt-Faustregel für den schnellen Vergleich.
Berechnung
Rohertragsfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete
Brutto-Mietrendite = 100 ÷ Rohertragsfaktor
Typische Bandbreiten 2025/26
| Stadt / Region | Rohertragsfaktor | Brutto-Rendite | |---|---|---| | München (Bestand, gute Lage) | 32 – 38 | 2,6 – 3,1 % | | Hamburg (Bestand, gute Lage) | 28 – 33 | 3,0 – 3,6 % | | Berlin (Bestand, gute Lage) | 25 – 30 | 3,3 – 4,0 % | | Köln, Düsseldorf, Stuttgart | 24 – 28 | 3,6 – 4,2 % | | B-Städte (Bremen, Hannover, Leipzig) | 20 – 25 | 4,0 – 5,0 % | | Mittelstadt | 16 – 20 | 5,0 – 6,3 % | | Ländlich / strukturschwach | 10 – 16 | 6,3 – 10,0 % |
Der Rohertragsfaktor ist der erste Wert, den Investoren beim Sichten eines Exposés berechnen — vor jeder anderen Kennzahl. Er gibt mit einem Blick wieder, ob das Objekt im Markt teuer (hoher Faktor) oder günstig (niedriger Faktor) ist.
Der Rohertragsfaktor sagt nichts über den tatsächlichen Cashflow aus. Eine Wohnung mit Faktor 30 in Sanierungsbedarf kann nach Bewirtschaftung schlechter dastehen als eine Wohnung mit Faktor 35 ohne Reparaturstau. Immer mit Nettomietrendite kreuzprüfen.