Was ist Restnutzungsdauer?

Anzahl Jahre, in denen das Bauwerk noch wirtschaftlich nutzbar ist — vom Bewertungsstichtag bis zum Ende der Nutzbarkeit. Steuert Kapitalisierungsfaktor und Alterswertminderung.

Restnutzungsdauer — ImmocalQ Glossar

Restnutzungsdauer

Auch: RND Restwerteinsatzzeit · Rechtliche Grundlage: § 38 ImmoWertV 2021

number: 34 slug: restnutzungsdauer title: Restnutzungsdauer aliases:

RND
Restwerteinsatzzeit cluster: kaufpreis shortDef: "Anzahl Jahre, in denen das Bauwerk noch wirtschaftlich nutzbar ist — vom Bewertungsstichtag bis zum Ende der Nutzbarkeit. Steuert Kapitalisierungsfaktor und Alterswertminderung." legalAnchor: "§ 38 ImmoWertV 2021" related:
gesamtnutzungsdauer
gebaeudewert
kapitalisierungsfaktor
sachwertverfahren
abschreibung-afa
modernisierungsjahr updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl Jahre, in denen das Bauwerk noch wirtschaftlich nutzbar ist — gerechnet vom Bewertungsstichtag bis zum mutmaßlichen Ende der Nutzbarkeit. Sie steuert direkt den Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren und die Alterswertminderung im Sachwertverfahren.

Geregelt in § 38 ImmoWertV 2021. Grundformel: RND = Gesamtnutzungsdauer (GND) − Alter. Wird durch Modernisierungen verlängert, durch strukturelle Mängel verkürzt.

Modernisierungs-Effekt auf RND

| Modernisierungs-Element | RND-Verlängerung | |---|---| | Dacherneuerung | +5 – 10 Jahre | | Außenwand / Fassade saniert | +5 – 10 Jahre | | Heizung erneuert | +3 – 6 Jahre | | Fenster komplett getauscht | +3 – 5 Jahre | | Innenausbau (Bäder, Küchen) erneuert | +2 – 4 Jahre | | Elektroinstallation komplett erneuert | +5 Jahre | | Kernsanierung (alle Punkte) | RND auf 80 % der GND |

Restnutzungsdauer-Berechnung

EFH München-Pasing · Baujahr 2008 · Bewertungsstichtag 2026 · GND 80 Jahre

Gesamtnutzungsdauer (GND) freistehendes EFH80 Jahre

Alter zum Stichtag18 Jahre

Rechnerische Restnutzungsdauer62 Jahre

Heizungstausch in 2022 (+ 5 Jahre)+5

Fenstertausch 2023 (+ 4 Jahre)+4

Cap auf max. 80 % der GNDmax. 64 Jahre

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer64 Jahre

Restnutzungsdauer-Verlauf — typisches Wohngebäude mit GND 80 Jahre

Faktencheck:

Bei der steuerlichen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt eine pauschale Nutzungsdauer von 50 Jahren (2 % linear). Die tatsächliche Restnutzungsdauer nach ImmoWertV kann davon abweichen — bei nachweislich kürzerer RND ist eine höhere AfA über Gutachten möglich.

Stolperfalle wirtschaftliche vs. technische RND:

Ein Altbau kann technisch noch 50 Jahre stehen, aber wirtschaftlich ist die Restnutzungsdauer schon abgelaufen — etwa bei einem ineffizienten Grundriss in einer Top-Lage, wo Abriss und Neubau wirtschaftlicher wären. Im Gutachten gilt immer die wirtschaftliche RND.