Liegenschaftszinssatz
LZS Liegenschaftszins · Rechtliche Grundlage: § 21 ImmoWertV 2021number: 30 slug: liegenschaftszinssatz title: Liegenschaftszinssatz aliases:
- LZS
- Liegenschaftszins cluster: kaufpreis shortDef: "Marktüblicher Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie nachhaltig durchschnittlich verzinst wird. Zentraler Parameter im Ertragswertverfahren, typisch 1,5–6,0 % p. a." legalAnchor: "§ 21 ImmoWertV 2021" related:
- ertragswertverfahren
- multiplikator
- kapitalisierungsfaktor
- bruttomietrendite
- nettomietrendite updated: "2026-05-22"
Der Liegenschaftszinssatz ist der marktübliche Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie nachhaltig durchschnittlich verzinst wird. Er ist der zentrale Parameter im Ertragswertverfahren und liegt für Wohnimmobilien typisch zwischen 1,5 % und 6,0 % p. a.
Geregelt in § 21 ImmoWertV 2021. Vom Gutachterausschuss pro Region und Objekttyp aus dem Verhältnis Reinertrag / Kaufpreis realisierter Transaktionen abgeleitet — typisch in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.
Faustregel und Mathematik
Vereinfacht: LZS ≈ Brutto-Mietrendite − Bewirtschaftungsquote − Bodenwertverzinsungs-Effekt. In angespannten Märkten niedriger LZS (= hoher Vervielfältiger = teuer im Verhältnis zur Miete), in Marktphasen mit hohen Zinsen höherer LZS.
| Objekttyp / Region | Typischer LZS p. a. | |---|---| | ETW Top-Großstadt (München, Hamburg) | 1,5 – 2,5 % | | ETW B-Großstadt (Köln, Düsseldorf, Stuttgart) | 2,5 – 3,5 % | | MFH Standard-Großstadt | 3,0 – 4,5 % | | MFH Mittelstadt | 4,0 – 5,5 % | | Wohnen ländlich | 5,0 – 7,0 % | | Gewerbe Bürohaus A-Lage | 3,5 – 4,5 % | | Einzelhandel 1A-Lage | 3,0 – 4,5 % |
Ein um 1 Prozentpunkt höherer Liegenschaftszinssatz reduziert den Vervielfältiger bei 60 Jahren Restnutzungsdauer um etwa 10 % — und damit den Ertragswert in gleichem Umfang. Wer den falschen LZS ansetzt, irrt um sechsstellige Beträge.
Der LZS ist nicht der aktuelle Kreditzins. Er ist auch nicht die Brutto-Mietrendite. Es ist die langfristige durchschnittliche Marktverzinsung des konkreten Objekttyps — vom Gutachterausschuss empirisch ermittelt, mit teilweise mehrjähriger Glättung gegen Zinszyklen.