Was ist Gebäudewert?

Gebäudewert — ImmocalQ Glossar

Gebäudewert

Auch: Gebäudesachwert Bauwerkswert · Rechtliche Grundlage: §§ 36–38 ImmoWertV 2021

number: 28 slug: gebaeudewert title: Gebäudewert aliases:

Gebäudesachwert
Bauwerkswert cluster: kaufpreis shortDef: "Verkehrswertanteil des Bauwerks ohne Bodenwert — fiktive Neubau-Herstellungskosten zum Stichtag, abzüglich der Alterswertminderung über die abgelaufene Nutzungsdauer." legalAnchor: "§§ 36–38 ImmoWertV 2021" related:
bodenwert
sachwertverfahren
restnutzungsdauer
gesamtnutzungsdauer
abschreibung-afa
lineare-afa updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Gebäudewert ist der Verkehrswertanteil, der allein auf das Bauwerk entfällt — ohne Bodenwert. Er ergibt sich aus den fiktiven Neubau-Herstellungskosten zum Stichtag, abzüglich der Alterswertminderung über die abgelaufene Nutzungsdauer.

Geregelt in §§ 36–38 ImmoWertV 2021. Berechnungsbasis sind die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), jährlich fortgeschrieben mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Berechnungs-Schritte

Bruttogrundfläche (BGF) ermitteln
NHK-2010-Wert pro m² BGF × BGF = Brutto-Herstellungskosten zum Stichtag 2010
Mit aktuellem Baupreisindex auf Wertermittlungsstichtag fortschreiben
Linear-Alterswertminderung: (Alter / Gesamtnutzungsdauer) × Herstellungswert
Wert besonderer Bauteile (Pool, Wintergarten, hochwertige Außenanlagen) hinzurechnen
Ergebnis: Gebäudewert vor Marktanpassung

Gebäudewert eines 18 Jahre alten EFH

EFH München-Pasing · Baujahr 2008 · 140 m² Wohnfläche · BGF 182 m²

NHK 2010 mittel (freistehendes EFH, mittlerer Standard)1.620 €/m² BGF

Baupreisindex 2025 / 2010× 1,45

Fortgeschriebener NHK 20252.349 €/m² BGF

× BGF 182 m²427.518 €

Alter 18 Jahre18 / 80 = 22,5 %

Alterswertminderung (linear)-96.191 €

Gebäudewert (vor Marktanpassung)331.327 €

Anteil am späteren Verkehrswert (Sachwert 1,9 Mio.)17,4 %

Bodenwert vs. Gebäudewert — typische Anteile am Verkehrswert

Faktencheck:

Der Gebäudewert ist die einzige abschreibbare Komponente für vermietete Immobilien. Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung Kaufpreis → Boden- und Gebäudeanteil entweder nach Anlage zum Kaufvertrag oder nach dem amtlichen BMF-Excel-Tool. Ein hoher Gebäudeanteil = höhere AfA = niedrigere Steuer.

Stolperfalle Kaufpreisaufteilung:

Bei der Vertrags-Gestaltung möglichst hohen Gebäudeanteil ausweisen — das maximiert die AfA-Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft aber, ob die Aufteilung marktüblich ist. Übertreibung führt zur Korrektur und zu Nachzahlungen.