Sachwertverfahren
SWV Sachwert-Methode · Rechtliche Grundlage: §§ 35–39 ImmoWertV 2021number: 23 slug: sachwertverfahren title: Sachwertverfahren aliases:
- SWV
- Sachwert-Methode cluster: kaufpreis shortDef: "Ermittelt den Verkehrswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert. Primär für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser." legalAnchor: "§§ 35–39 ImmoWertV 2021" related:
- verkehrswert
- vergleichswertverfahren
- ertragswertverfahren
- bodenrichtwert
- gebaeudewert
- restnutzungsdauer updated: "2026-05-22"
Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert. Es ist das primäre Verfahren für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichenden Vergleichsmarkt.
Geregelt in §§ 35–39 ImmoWertV 2021. Die Logik: Der Verkehrswert entspricht dem, was es kostet, das gleiche Objekt heute neu zu bauen — abzüglich der Alterung und plus dem Wert des Grundstücks.
Berechnungs-Schritte
| Schritt | Was wird berechnet? | |---|---| | 1 | Bruttogrundfläche (BGF) ermitteln | | 2 | Normalherstellungskosten (NHK 2010, fortgeschrieben) × BGF | | 3 | Baupreisindex-Anpassung auf Wertermittlungsstichtag | | 4 | Alterswertminderung (linear, abhängig von Restnutzungsdauer) | | 5 | Wert besonderer Bauteile (z. B. Pool, Wintergarten) | | 6 | Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. Umrechnungsfaktor) | | 7 | Anwendung Sachwertfaktor (Marktanpassung, regionsabhängig) |
Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren laut § 36 ImmoWertV der Standard. Die Normalherstellungskosten sind in NHK-Tabellen 2010 normiert und werden jährlich per Baupreisindex fortgeschrieben.
Der reine Sachwert (vor Marktanpassung) hat kaum Aussagekraft über den realen Marktpreis. In München liegt der Sachwertfaktor bei 1,0–1,3, in strukturschwachen Regionen bei 0,5–0,8. Ein 400.000-€-Sachwert kann in Görlitz tatsächlich 240.000 € Marktwert bedeuten.