Ertragswertverfahren
EWV Ertragswert-Methode · Rechtliche Grundlage: §§ 27–34 ImmoWertV 2021number: 24 slug: ertragswertverfahren title: Ertragswertverfahren aliases:
- EWV
- Ertragswert-Methode cluster: kaufpreis shortDef: "Ermittelt den Verkehrswert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag — Reinertrag × Vervielfältiger plus Bodenwert. Primär für Renditeobjekte." legalAnchor: "§§ 27–34 ImmoWertV 2021" related:
- verkehrswert
- liegenschaftszinssatz
- multiplikator
- restnutzungsdauer
- rohertragsfaktor
- bruttomietrendite updated: "2026-05-22"
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag — Reinertrag × Vervielfältiger plus Bodenwert. Es ist das primäre Verfahren für Renditeobjekte: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbe.
Geregelt in §§ 27–34 ImmoWertV 2021. Die Grundannahme: Eine Anlageimmobilie ist so viel wert, wie ihre zukünftigen Mieterträge auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert ergeben.
Formel
Ertragswert = Bodenwert + (Jahresreinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger
- Jahresreinertrag = Jahres-Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Mietausfallwagnis
- Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
- Vervielfältiger = ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz (Barwertfaktor)
Der Vervielfältiger (auch: Barwertfaktor) drückt aus, wie viele Jahresreinerträge zusammen den Gebäudewert ergeben. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,5 % und 60 Jahren Restnutzungsdauer beträgt er 30,91. Höhere Zinssätze senken den Vervielfältiger drastisch — bei 5 % nur noch 18,93.
Bei Eigentumswohnungen in Top-Lagen liegt der Ertragswert oft deutlich unter dem Vergleichswert (im Beispiel 411.110 € vs. 480.000 €). Der Unterschied ist die Wertsteigerungs-Erwartung, die im Vergleichswert eingepreist ist, im Ertragswert aber nicht. Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert oft die realistischere Bewertung.