AfA (Absetzung für Abnutzung)
Gebäudeabschreibung Wertminderung · Rechtliche Grundlage: § 7 EStGnumber: 76 slug: afa title: AfA (Absetzung für Abnutzung) aliases:
- Gebäudeabschreibung
- Wertminderung cluster: steuer shortDef: "Jährlicher steuerlicher Abzug für die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes — wichtigster Steuerhebel der Vermietungsimmobilie." legalAnchor: "§ 7 EStG" related:
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- denkmal-afa updated: "2026-05-22"
Die AfA ist der jährliche steuerliche Abzug für die wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes. Sie ist der wichtigste Steuerhebel der Vermietungsimmobilie: ein nicht zahlungswirksamer Aufwand, der den Cashflow nicht belastet, aber das zu versteuernde Einkommen senkt — und damit Steuern spart.
Geregelt in § 7 EStG. Die AfA gilt ausschließlich für den Gebäudeanteil — der Bodenanteil ist nicht abschreibungsfähig, weil Boden nicht abnutzt. Die Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude ist deshalb der entscheidende Schritt.
AfA-Varianten in Deutschland
| Variante | Rechtsgrundlage | AfA-Satz p. a. | |---|---|---| | Lineare AfA (Baujahr seit 1925) | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG | 2,0 % | | Lineare AfA (Baujahr bis 1924) | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG | 2,5 % | | Lineare AfA Neubau (Fertigstellung seit 01.01.2023) | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG | 3,0 % | | Degressive AfA Wohnbau (Baubeginn 01.10.2023 – 30.09.2029) | § 7 Abs. 5a EStG | 5,0 % fallend | | Denkmal-AfA (Sanierungsanteil) | § 7i EStG | 8 Jahre 9 % + 4 Jahre 7 % | | Erhöhte AfA für Mietwohnungs-Neubau | § 7b EStG | 5 % über 4 Jahre + AfA-Basis |
Die AfA ist kein realer Geldabfluss — sie ist ein rein kalkulatorischer Aufwand, der das steuerpflichtige Einkommen mindert. Faktisch erlaubt sie dem Investor, einen Teil der Tilgung steuerfrei zu finanzieren: AfA × Grenzsteuersatz = Cashflow-Verbesserung, ohne dass tatsächlich Kosten anfallen.
Die Aufteilung in Boden- und Gebäudeanteil ist der wichtigste steuerliche Punkt beim Kauf. Wird der Bodenanteil zu hoch ausgewiesen, leidet die AfA-Bemessungsgrundlage dauerhaft. Das Finanzamt akzeptiert Aufteilungen nach BMF-Arbeitshilfe oder nach Gutachten — eine pauschale Ausweisung im Kaufvertrag wird streng geprüft.