Erbschaftssteuer Immobilien
Erbschaftsteuer-Tabelle Immobilien-Erbschaft · Rechtliche Grundlage: ErbStGnumber: 141 slug: erbschaftsteuer-immobilien title: Erbschaftssteuer Immobilien aliases:
- Erbschaftsteuer-Tabelle
- Immobilien-Erbschaft cluster: steuer shortDef: "Vertiefung Erbschaftssteuer mit Tabellen, Steuerklassen und Immobilien-Sonderregeln (Familienheim, 10 %-Abschlag, BewG). Ergänzt den Grundbegriff um Praxis-Tools." legalAnchor: "ErbStG" related:
- schenkung
- familienstiftung
- erbschaftssteuer updated: "2026-05-22"
Die Erbschaftssteuer fällt bei Vermögensübergang im Todesfall (oder bei Schenkung zu Lebzeiten) an. Sie ist abhängig von Steuerklasse (Verwandtschaftsverhältnis) und Höhe des Vermögens — mit Freibeträgen von 20.000 € bis 500.000 € und Steuersätzen von 7 % bis 50 %. Bei Immobilien-Vermögen ein zentraler Planungsfaktor.
Geregelt im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Bewertung der Immobilien nach Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 176–198 BewG.
Freibeträge nach Steuerklassen (§ 16 ErbStG)
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben noch) | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Eingetragene Lebensgefährte / Nicht-Verwandte | III | 20.000 € |
Steuersätze (§ 19 ErbStG)
| Stufenwert bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13 Mio. € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26 Mio. € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26 Mio. € | 30 % | 43 % | 50 % |
Immobilien-Sonderregeln
- Familienheim für Ehepartner (§ 13 ErbStG): komplett steuerfrei, wenn weitere 10 Jahre darin gewohnt wird
- Familienheim für Kinder (§ 13 ErbStG): steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, wenn die Kinder dort selbst wohnen
- 10 %-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG): verminderter Wertansatz
- Bewertungsabschläge nach BewG: Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren
- 10-Jahres-Wiederholung: Freibeträge können alle 10 Jahre erneuert werden (Schenkung)
Die Bewertung von Immobilien nach BewG erfolgt seit 2023 nach aktualisierten Verfahren — die früheren günstigen Pauschalverfahren wurden geändert. Heute kommt häufig das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz, beide eher marktnah. Vor 2023 war die ErbSt-Belastung für Immobilien deutlich geringer; heute näher am tatsächlichen Verkehrswert.
Bei einer geerbten Immobilie wird die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert erhoben — der Erbe besitzt aber das Geld nicht in liquider Form. Bei einem 1-Mio-€-MFH-Erbe an einen Nicht-Verwandten kann die Steuer schnell 290 T€ betragen — die der Erbe entweder bar bezahlen oder durch Verkauf finanzieren muss. Vorausschauende Planung (Lebensversicherung, Schenkungs-Stafetten) hilft.