Umsatzsteuer
USt Mehrwertsteuer MwSt · Rechtliche Grundlage: § 4 Nr. 12 UStG · § 9 UStGnumber: 86 slug: umsatzsteuer title: Umsatzsteuer aliases:
- USt
- Mehrwertsteuer
- MwSt cluster: steuer shortDef: "Wohnvermietung umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) — kein USt-Ausweis, aber auch kein Vorsteuerabzug. Bei Gewerbevermietung Option zur Steuerpflicht möglich (§ 9 UStG)." legalAnchor: "§ 4 Nr. 12 UStG · § 9 UStG" related:
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- vorsteuerberichtigung updated: "2026-05-22"
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei — daraus folgt: keine USt-Ausweis auf der Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug auf Eingangsrechnungen. Bei Gewerbevermietung kann der Vermieter optional auf die Steuerbefreiung verzichten (§ 9 UStG) — und damit Vorsteuer aus Investitionen ziehen.
Geregelt in § 4 Nr. 12 UStG (Steuerbefreiung der Wohnraumvermietung) und § 9 UStG (Option zur Steuerpflicht).
Wohn- vs. Gewerbevermietung
| | Wohnvermietung | Gewerbevermietung (Option) | |---|---|---| | Mietausweis | ohne USt | + 19 % USt | | USt-Pflicht | nicht möglich | optional (§ 9 UStG) | | Vorsteuerabzug | nein | ja, 100 % | | Voraussetzung | — | Mieter ist Unternehmer mit ausschließlich umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen | | Bindefrist Option | — | 5 Jahre |
Die Option zur USt-Pflicht bei Gewerbevermietung ist eine Lebensentscheidung — sie wirkt für den jeweiligen Mietvertrag bindend. Wechselt der Mieter und der neue ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt (z. B. Arzt, Versicherung, Bank), darf nicht mehr optiert werden — die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG schlägt nachträglich zu (anteilige Rückzahlung der ursprünglichen Vorsteuer).
Bei Investitionen in das Grundstück läuft die Vorsteuerberichtigung über 10 Jahre. Bei vorzeitigem Wechsel zur steuerbefreiten Vermietung (etwa nach 4 Jahren) müssen 60 % der ursprünglich gezogenen Vorsteuer zurückgezahlt werden. Bei Großinvestitionen sechsstellige Beträge.