Spekulationssteuer
private Veräußerungsgewinne § 23 EStG · Rechtliche Grundlage: § 23 EStGnumber: 80 slug: spekulationssteuer title: Spekulationssteuer aliases:
- private Veräußerungsgewinne
- "§ 23 EStG" cluster: steuer shortDef: "Steuer auf Gewinne aus Immobilienverkauf binnen 10 Jahren — voller Grenzsteuersatz. Nach 10 Jahren steuerfrei." legalAnchor: "§ 23 EStG" related:
- afa
- einkommensteuer
- veraeusserungsgewinn
- eigennutzung
- halteperiode updated: "2026-05-22"
Die Spekulationssteuer fällt auf Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Sie wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert — in der Spitze bis zu 47,5 % inkl. Soli. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei.
Geregelt in § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte). Die Frist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags und endet am Tag des notariellen Verkaufsvertrags — nicht am Datum der Eigentumsumschreibung.
Ausnahmen von der Spekulationssteuer
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren: komplett steuerfrei (kein Mindestzeitraum, nur Stichtage)
- Erbschaft: Spekulationsfrist läuft beim Erblasser weiter, wird nicht neu gestartet
- Schenkung: wie Erbschaft — Frist läuft beim Schenker weiter
- Verkauf nach 10 Jahren: immer steuerfrei, unabhängig von Nutzung
Die AfA wird beim Verkauf "zurückgeholt": Die kumuliert genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Veräußerungsgewinn. Das ist der Grund, warum die Spekulationsfrist für vermietete Objekte besonders relevant ist — durch jahrelang in Anspruch genommene AfA entsteht hoher Gewinn, selbst wenn der Verkaufspreis kaum über dem Kaufpreis liegt.
Die Eigennutzungs-Ausnahme verlangt "Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren". Stichtag-Logik: Selbst nur einen Tag Eigennutzung im jeweiligen Kalenderjahr reicht. Das eröffnet steuerliche Gestaltungsspielräume — z. B. kurze Eigennutzung 3 Monate vor Verkauf, kombiniert mit 1 Tag Eigennutzung im Vorjahr.
Den Verkauf konkret durchrechnen — inkl. AfA-Hinzurechnung, taggenauer Frist, Eigennutzungs-Ausnahme und Freigrenze: Spekulationssteuer-Rechner (Pro).