Werbungskosten
WK Aufwendungen zur Einkünfteerzielung · Rechtliche Grundlage: § 9 EStGnumber: 79 slug: werbungskosten title: Werbungskosten aliases:
- WK
- Aufwendungen zur Einkünfteerzielung cluster: steuer shortDef: "Alle Aufwendungen, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen wirtschaftlich zusammenhängen — zentraler steuerlicher Hebel neben der AfA." legalAnchor: "§ 9 EStG" related:
- afa
- einkommensteuer
- schuldzinsen
- erhaltungsaufwand
- liebhaberei
- totalueberschuss updated: "2026-05-22"
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen wirtschaftlich zusammenhängen. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung und sind der zentrale steuerliche Hebel — neben der AfA — für Investoren.
Geregelt in § 9 EStG. Werbungskosten werden voll vom Mieterlös abgezogen und reduzieren damit das steuerpflichtige Einkommen aus VuV — bei negativem Saldo entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.
Werbungskosten-Katalog bei Vermietung
| Position | Beispiel-Größenordnung |
|---|---|
| Schuldzinsen Darlehen | 16.094 €/Jahr (Beispielfall) |
| AfA Gebäude (linear oder degressiv) | 6.252 €/Jahr |
| Hausgeld (nicht-umlagefähiger Teil) | 1.935 €/Jahr |
| Instandhaltung, Reparaturen | variabel, oft 500–2.500 €/Jahr |
| Verwaltungskosten / Hausverwaltung | 500–1.200 €/Jahr |
| Fahrtkosten zur Wohnung | 0,30 €/km, max. mehrmals/Jahr |
| Maklerprovision bei Neuvermietung | 2 Nettokaltmieten + USt |
| Anwalt-/Steuerberatungskosten (anteilig VuV) | 200–800 €/Jahr |
| Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht VuV) | 200–500 €/Jahr |
| Grundsteuer (nicht umgelegt) | 200–500 €/Jahr |
| Kontoführungsgebühren VuV-Konto | 30–80 €/Jahr |
| Bürobedarf, Telefon (anteilig VuV) | 50–200 €/Jahr |
Werbungskosten bei Vermietung sind die einzige Einkunftsart in Deutschland, bei der steuerliche Verluste real geschaffen werden können (durch AfA und Schuldzinsen), die das zu versteuernde Gesamteinkommen senken. Bei Aktien, Gold oder anderen Anlageklassen sind Verluste meist nur mit Gewinnen derselben Klasse verrechenbar.
Wer dauerhaft hohe Verluste deklariert, ohne dass eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist, riskiert die Einstufung als Liebhaberei. Die Folge: Verluste werden steuerlich nicht mehr anerkannt. Bei Mietausfall, Eigennutzung, dauerhaftem Leerstand prüft das Finanzamt — eine Totalüberschuss-Prognose über 30 Jahre sollte vorhanden sein.