Grundsteuer
GrSt Grundsteuer B · Rechtliche Grundlage: GrStG (Reform 2025)number: 82 slug: grundsteuer title: Grundsteuer aliases:
- GrSt
- Grundsteuer B cluster: steuer shortDef: "Jährlich wiederkehrende Gemeindesteuer auf Grundbesitz — vom Eigentümer geschuldet, auf Mieter umlegbar. Seit 01.01.2025 nach Reform 2019 mit Bundesländer-Modellen." legalAnchor: "GrStG (Reform 2025)" related:
- grunderwerbsteuer
- betriebskosten
- hebesatz
- grundsteuer-reform updated: "2026-05-22"
Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Gemeindesteuer auf den Grundbesitz. Sie wird vom Eigentümer geschuldet, aber bei Vermietung über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Seit 01.01.2025 gilt die neue Grundsteuer nach der Reform 2019 — mit Bundesländer-spezifischen Modellen.
Rechtsgrundlage: Grundsteuergesetz (GrStG), ergänzt durch Bundesländer-Gesetze. Die Reform wurde durch Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 erzwungen (alte Einheitswerte verfassungswidrig).
Berechnungsschema (Bundesmodell, einfach)
| Schritt | Was? | |---|---| | 1 | Grundstückswert (Boden + Gebäude pauschal) ermitteln | | 2 | × Steuermesszahl (Wohngrundstücke ~0,031 %) | | 3 | = Grundsteuermessbetrag | | 4 | × Hebesatz der Gemeinde (200 % – 1.300 %) | | 5 | = Grundsteuer-Jahresbetrag |
Bundesländer-Modelle
- Bundesmodell (11 von 16 Bundesländern, u. a. NRW, Hessen, Sachsen): Wertabhängig, basierend auf Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr
- Bayern: Reines Flächenmodell — nur Wohnfläche und Grundstücksfläche, kein Wertbezug
- Hamburg: Wohnlagenmodell mit Lage-Faktor
- Niedersachsen: Flächenmodell mit Lage-Faktor
- Baden-Württemberg: Bodenwertmodell (nur Bodenwert × Fläche)
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV auf den Mieter umlegbar — sie taucht in der Betriebskostenabrechnung auf. Beim Eigennutzer trägt sie der Eigentümer ohne Umlagemöglichkeit. Bei Mehrfamilienhäusern wird sie nach Wohnfläche (Standard) oder Miteigentumsanteilen auf die Wohnungen verteilt.
Der Hebesatz wird von der Gemeinde jährlich festgelegt. In Berlin lag er 2024 bei 410 %, ab 2025 stieg er auf 470 % — eine Hebesatz-Erhöhung führt zu direkter Mehrbelastung in selber Höhe. Investoren sollten die Hebesatz-Politik ihrer Gemeinde verfolgen, einige Gemeinden haben Reform-bedingt Hebesätze von +50 % beschlossen.