Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwendungen Reparatur · Rechtliche Grundlage: § 9 EStG · R 21.1 EStRnumber: 89 slug: erhaltungsaufwand title: Erhaltungsaufwand aliases:
- Erhaltungsaufwendungen
- Reparatur cluster: steuer shortDef: "Wartung, Reparatur, Wiederherstellung ohne wesentliche Verbesserung — sofort und voll absetzbar im Jahr der Zahlung. Steuerlich attraktivster Investitionstyp." legalAnchor: "§ 9 EStG · R 21.1 EStR" related:
- herstellungsaufwand
- anschaffungsnahe-herstellungskosten
- werbungskosten
- modernisierungsumlage updated: "2026-05-22"
Erhaltungsaufwand ist die Wartung, Reparatur und Wiederherstellung einer Immobilie ohne wesentliche Verbesserung — sofort und voll absetzbar im Jahr der Zahlung. Damit ist Erhaltungsaufwand der steuerlich attraktivste Investitionstyp: schneller Werbungskostenabzug ohne 50-Jahres-Verteilung wie bei der AfA.
Geregelt in R 21.1 EStR (Einkommensteuer-Richtlinien). Erhaltungsaufwand wird im laufenden Jahr vollständig als Werbungskosten abgezogen — bei größeren Maßnahmen ist Verteilung auf 2 bis 5 Jahre möglich (§ 82b EStDV).
Typische Erhaltungs-Maßnahmen
- Wartung & Reparatur: Heizungswartung, Reparatur defekter Geräte, Streichen, Tapezieren
- Ersatzinvestitionen 1:1: Austausch alter Fenster gegen gleichwertige neue, alte Heizung gegen technisch ähnliche neue
- Schönheitsreparaturen: Wand-/Decken-Streichen, Bodenbeläge erneuern
- Wiederherstellung nach Mieterauszug: Renovierung der zuvor genutzten Räume
- Modernisierung ohne Standardanhebung: z. B. alte gegen neue Einzelraumheizung
Erhaltungs- ODER Herstellungsaufwand?
Die Abgrenzung ist der entscheidende Punkt für die Steueroptimierung. Maßgebliche Kriterien:
| Kriterium | Erhaltungsaufwand | Herstellungsaufwand | |---|---|---| | Standardanhebung? | nein | ja | | Erweiterung? | nein | ja (Anbau, Aufstockung) | | Wesentliche Verbesserung? | nein | ja | | Nutzungsdauer-Verlängerung? | marginal | signifikant | | Steuerlich | sofort absetzbar | über AfA verteilt |
Bei Modernisierung mehrerer Bereiche prüft der BFH die "Standardanhebung in mindestens drei der vier Bereiche": Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster. Wenn drei oder mehr davon substanziell verbessert werden, wird der gesamte Aufwand zu Herstellungsaufwand — auch wenn die Einzelmaßnahmen für sich genommen Erhaltung wären. Die 4-Bereiche-Regel ist Standardprüfung.
Renovierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung, deren Nettokosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, gelten per Gesetz als Herstellungsaufwand — auch wenn sie inhaltlich Erhaltungs-Maßnahmen wären. Wer also eine 480.000-€-Wohnung kauft (Gebäudeanteil 288.000 €), darf in 3 Jahren maximal 43.200 € netto renovieren, um Sofortabzug zu sichern.