Schuldzinsen-Abzug
Zinsabzug Zinsen als Werbungskosten · Rechtliche Grundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStGnumber: 88 slug: schuldzinsen-abzug title: Schuldzinsen-Abzug aliases:
- Zinsabzug
- Zinsen als Werbungskosten cluster: steuer shortDef: "Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen voll als Werbungskosten absetzbar — die größte und wirkungsvollste Steuerersparnis. Bei Eigennutzung: kein Abzug." legalAnchor: "§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG" related:
- werbungskosten
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- veranlassungszusammenhang
- einkommensteuer updated: "2026-05-22"
Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen voll als Werbungskosten absetzbar — die größte und wirkungsvollste Steuerersparnis. Bei einem Sollzins von 3,80 % auf 400.000 € sind das schnell 15.000 € pro Jahr, die bei 50 % Grenzsteuersatz 7.500 € Steuerersparnis bringen. Bei Eigennutzung dagegen: kein Abzug.
Geregelt in § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Werbungskosten). Voraussetzung: Der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Vermietungseinkünften muss zweifelsfrei dokumentiert sein — das nennt die Rechtsprechung "Veranlassungszusammenhang".
Was ist abzugsfähig?
- Zinsen aller Darlehen, die nachweisbar der Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung der Immobilie dienen
- Bereitstellungszinsen während der Bauphase
- Disagio / Damnum — über die Zinsbindung verteilt absetzbar
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung oder Verkauf (wenn neue Vermietung folgt)
- Erbbauzinsen bei Erbbaurecht-Vermietung
NICHT abzugsfähig (oder eingeschränkt)
- Tilgung (kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau)
- Zinsen für Darlehen, die der privaten Lebensführung dienen (auch wenn dasselbe Konto verwendet wird)
- Zinsen aus Konsumkrediten, die mit Mietgeldern getilgt werden
- Bei Eigennutzung: alle Zinsen (komplett irrelevant für ESt)
Über die 30 Jahre Tilgungsdauer eines Darlehens summiert sich die Schuldzinsen-Steuerersparnis auf ~155.000 € (bei 50 % Grenzsteuersatz, vereinfacht). Das ist mehr als die typische Eigenkapital-Einlage — der Steuerstaat finanziert die Vermietung effektiv mit.
Wer ein Vermietungs-Darlehen aufnimmt und mit dem freigewordenen Eigenkapital eine Eigennutzung finanziert (umgekehrtes Kreuzfinanzieren), riskiert die Aberkennung des Werbungskostenabzugs. Das Finanzamt zeigt sich aufmerksam bei "großzügigen" Eigenkapital-Allokationen — der Veranlassungszusammenhang muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein.