Lineare AfA
gleichbleibende AfA · Rechtliche Grundlage: § 7 Abs. 4 EStGnumber: 77 slug: lineare-afa title: Lineare AfA aliases:
- gleichbleibende AfA cluster: steuer shortDef: "Standardform der Gebäudeabschreibung — jedes Jahr derselbe Prozentsatz der ursprünglichen Bemessungsgrundlage. Einfach, kalkulierbar, planbar." legalAnchor: "§ 7 Abs. 4 EStG" related:
- afa
- degressive-afa
- anschaffungsnahe-herstellungskosten
- erhaltungsaufwand
- werbungskosten updated: "2026-05-22"
Die lineare AfA ist die Standardform der Gebäudeabschreibung: Jedes Jahr wird derselbe Betrag — der gleiche Prozentsatz der ursprünglichen Bemessungsgrundlage — als Werbungskosten abgesetzt. Sie ist einfach, kalkulierbar und steuerlich planbar.
Geregelt in § 7 Abs. 4 EStG. Anders als bei beweglichen Wirtschaftsgütern ist die Gebäude-AfA nicht an die tatsächliche Nutzungsdauer gebunden — der Gesetzgeber gibt feste Sätze vor.
Lineare AfA-Sätze 2026
| Baujahr-Klasse | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | |---|---|---| | Wohngebäude, Fertigstellung ab 1925 | 2,0 % | 50 Jahre | | Wohngebäude, Fertigstellung bis 1924 | 2,5 % | 40 Jahre | | Wohngebäude Neubau (Fertigstellung seit 01.01.2023) | 3,0 % | ~33 Jahre | | Nichtwohngebäude (Gewerbeimmobilien) | 3,0 % | ~33 Jahre |
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
- Kaufpreis-Gebäudeanteil: primärer Bestandteil (60–70 % des Kaufpreises in Großstädten)
- Anteilige Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision — anteilig zum Gebäudeanteil
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungen innerhalb der ersten 3 Jahre über 15 % der Anschaffungskosten netto
- NICHT: Bodenanteil, Erschließungskosten für Boden, Inventar (separate AfA)
Die Erhöhung des Standard-Satzes auf 3 % für Neubauten seit dem 01.01.2023 ist ein wesentlicher steuerlicher Anreiz zum Neubau-Investment. Ein Investor in einen Neubau spart bei gleicher Bemessungsgrundlage 50 % mehr Steuern pro Jahr als bei einer Bestandsimmobilie — das ist kalkulatorisch ein wichtiger Hebel.
Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten überschreiten, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar, sondern erhöhen die AfA-Basis und werden über 50 Jahre verteilt. Wer 3 Jahre wartet, kann Reparaturen sofort absetzen.