Herstellungsaufwand
Herstellungskosten HK · Rechtliche Grundlage: § 255 Abs. 2 HGB · § 6 EStGnumber: 90 slug: herstellungsaufwand title: Herstellungsaufwand aliases:
- Herstellungskosten
- HK cluster: steuer shortDef: "Aufwendungen, die die Substanz einer Immobilie wesentlich verbessern, erweitern oder neu schaffen — nicht sofort absetzbar, sondern über AfA-Bemessungsgrundlage verteilt." legalAnchor: "§ 255 Abs. 2 HGB · § 6 EStG" related:
- erhaltungsaufwand
- afa
- anschaffungskosten
- gebaeudewert updated: "2026-05-22"
Herstellungsaufwand sind Aufwendungen, die die Substanz einer Immobilie wesentlich verbessern, erweitern oder neu schaffen. Anders als Erhaltungsaufwand ist er nicht sofort absetzbar, sondern wird über die AfA-Bemessungsgrundlage verteilt — über 50 Jahre bei 2 % linearer AfA. Die Steuerersparnis kommt also langsam.
Definition in § 255 Abs. 2 HGB: "Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen."
Drei Tatbestände führen zu Herstellungsaufwand
| Tatbestand | Beispiel | |---|---| | Neuherstellung | Neubau einer Wohnung | | Erweiterung | Anbau, Aufstockung, Vergrößerung der Wohnfläche | | Wesentliche Verbesserung | 3-Bereiche-Standardanhebung (Bad, Heizung, Fenster, Elektro) |
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Geregelt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung gilt: Übersteigen die Renovierungskosten (netto, ohne USt!) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden alle Modernisierungs-Maßnahmen zu Herstellungsaufwand per Gesetz — auch wenn sie inhaltlich Erhaltung wären.
Bei der 15-%-Grenze zählt der Nettowert der Renovierung. Bei einer Brutto-Rechnung von 51.408 € sind das 43.200 € netto — exakt an der Grenze. Wer knapp drüber liegt, sollte einen Teil der Maßnahme ins 4. Jahr verschieben oder die Rechnungsstellung über mehrere Jahre strecken. Die Grenze gilt kumulativ über 3 Jahre.
Die 15-%-Grenze ist eine "alles-oder-nichts"-Schwelle: Beträgt die Renovierung 43.000 €, ist alles Erhaltung. Beträgt sie 43.500 €, ist alles Herstellung. Steuerlich macht das die letzten 500 € zu den teuersten Euros überhaupt — sie reißen den Sofortabzug von 21.500 € auf. Vor jeder größeren Modernisierung präzise rechnen!