Mietausfallwagnis
Mietausfallrisiko MAW · Rechtliche Grundlage: § 19 Abs. 2 ImmoWertVnumber: 15 slug: mietausfallwagnis title: Mietausfallwagnis aliases:
- Mietausfallrisiko
- MAW cluster: mietrecht shortDef: "Kalkulatorische Reserve in der Investment-Rechnung für Leerstand und Zahlungsausfälle. Standardwert nach ImmoWertV — 2 % der Jahres-Kaltmiete für Wohnimmobilien." legalAnchor: "§ 19 Abs. 2 ImmoWertV" related:
- leerstandsquote
- nettomietrendite
- bruttomietrendite
- mietminderung
- bewirtschaftungskosten
- ertragswertverfahren updated: 2026-05-22
Das Mietausfallwagnis ist die kalkulatorische Reserve in der Investment-Rechnung für Leerstand und Zahlungsausfälle. Standardwert nach Immobilienwertermittlungsverordnung: 2 % der Jahres-Kaltmiete für Wohnimmobilien — in Top-Lagen weniger, in B-/C-Lagen mehr.
Das Mietausfallwagnis ist kein tatsächlicher Kostenblock — es ist ein Rückstellungsansatz, der bei der Ertragswertberechnung und in der Netto-Mietrendite die Brutto-Erträge dämpft. Definiert in § 19 Abs. 2 ImmoWertV 2021.
Bestandteile
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen (typisch 1–2 Monate alle 5–7 Jahre)
- Zahlungsausfälle bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters
- Mietminderungen wegen Mängeln (siehe Begriff 13)
- Rechtsstreit-Kosten bei Räumungsklagen (selten, aber teuer)
Erfahrungswerte nach Lage
| Lage-Klasse | Mietausfallwagnis | |---|---| | Top-Lage Großstadt (A-Stadt, gute Wohnlage) | 1,0 % | | Standard Wohnimmobilie | 2,0 % (ImmoWertV-Default) | | B-Lage Mittelstadt / einfache Wohnlage Großstadt | 3,0 % | | C-Lage / strukturschwache Region | 5,0 % | | Gewerbe (zum Vergleich) | 4,0 % |
Das Mietausfallwagnis ist nicht versicherbar im klassischen Sinne. Es gibt zwar Mietausfall-Versicherungen, diese decken aber meist nur einen Teil und haben Wartezeiten von 2–3 Monaten. Bei der Bankenvorlage und im DCF-Modell sollte der MAW konservativ angesetzt werden.
Viele Inserate für Renditeobjekte rechnen mit Brutto-Mietrendite und blenden das Mietausfallwagnis aus. Bei einer Anlagewohnung mit 4,0 % Brutto bleiben nach MAW und Bewirtschaftung typischerweise 3,2–3,5 % Netto übrig — die tatsächliche Renditezahl für den Investor.