Was ist Nebenkosten (umlagefähig)?

Nebenkosten (umlagefähig) — ImmocalQ Glossar

Nebenkosten (umlagefähig)

Auch: Umlagefähige Kosten Mietnebenkosten · Rechtliche Grundlage: § 556 BGB · § 2 BetrKV

number: 3 slug: nebenkosten title: Nebenkosten (umlagefähig) aliases:

Umlagefähige Kosten
Mietnebenkosten cluster: mietrecht shortDef: "Alle Kosten, die der Vermieter laut Mietvertrag und § 2 BetrKV auf den Mieter umlegen darf — von Wasser über Hausmeister bis Müllabfuhr." legalAnchor: "§ 556 BGB · § 2 BetrKV" related:
kaltmiete
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nebenkostenabrechnung
heizkostenverordnung updated: 2026-05-22

Kurz erklärt

Nebenkosten sind alle Kosten, die der Vermieter laut Mietvertrag und § 2 BetrKV auf den Mieter umlegen darf — von Wasser über Hausmeister bis Müllabfuhr. Pro Wohnfläche oder Verbrauch verteilt.

Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden im Alltag oft synonym verwendet. Juristisch sauber: Betriebskosten sind die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgezählten Kostenarten — und nur diese sind umlagefähig.

Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV

Pflicht-Kategorien:

Grundsteuer · 2. Wasserversorgung · 3. Entwässerung · 4. Heizung · 5. Warmwasser · 6. Verbundene Heizungs-/Warmwasseranlagen · 7. Aufzug · 8. Straßenreinigung & Müllbeseitigung · 9. Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung · 10. Gartenpflege · 11. Beleuchtung · 12. Schornsteinreinigung · 13. Sach- und Haftpflichtversicherung · 14. Hauswart · 15. Antenne/Kabel · 16. Wäscheeinrichtung · 17. Sonstige (muss explizit im Mietvertrag genannt sein)

Achtung:

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen, Bankgebühren, Kontoführung, Steuerberater, leere Wohnungen.

Aufteilungsschlüssel

| Kostenart | Verteilung | |---|---| | Wasser, Heizung, Warmwasser | Verbrauch (Zähler) | | Grundsteuer, Versicherung | Wohnfläche | | Müll, Hauswart, Beleuchtung | Wohnfläche oder Anzahl Mieter | | Aufzug | Wohnfläche, anteilig nach Etage |

Beispiel: Nebenkosten-Vorauszahlung 60-m²-Wohnung

Jahresabrechnung typische Großstadt

Heizung + Warmwasser~1.080 €/Jahr

Wasser + Entwässerung~360 €/Jahr

Grundsteuer (Umlage)~180 €/Jahr

Müll, Hauswart, Versicherung~480 €/Jahr

Sonstiges (Antenne, Gartenpflege)~120 €/Jahr

Summe Nebenkosten~2.220 €/Jahr

Monatliche Vorauszahlung~185 €/Monat

Bezogen auf Wohnfläche~3,08 €/m²/Monat

Faktencheck:

Bundesweiter Durchschnitt 2025 (Mieterbund): ca. 2,80–3,30 €/m²/Monat umlagefähige Nebenkosten. Bei Heizungs-Modernisierung sinkt der Wert, bei alter Ölheizung steigt er deutlich.