Cashflow vor Steuer
CF vor Steuer Bruttocashflow Operating Cashflownumber: 62 slug: cashflow-vor-steuer title: Cashflow vor Steuer aliases:
- CF vor Steuer
- Bruttocashflow
- Operating Cashflow cluster: investment shortDef: "Monatliche Bilanz aus Einnahmen und liquiditätswirksamen Ausgaben — ohne steuerliche Effekte. Zeigt, ob die Wohnung sich aus eigener Kraft trägt." related:
- cashflow-nach-steuer
- annuitaetendarlehen
- bewirtschaftungskosten
- break-even updated: "2026-05-22"
Der Cashflow vor Steuer ist die monatliche Bilanz aus Einnahmen und liquiditätswirksamen Ausgaben einer Investitionsimmobilie — ohne steuerliche Effekte. Er zeigt, ob die Wohnung sich aus eigener Kraft trägt oder Zuzahlung erfordert.
In der Praxis ist der CF vor Steuer bei Münchner und Hamburger Wohnungen typisch negativ — die Annuität liegt deutlich über der Kaltmiete. Wer eine Immobilie als reines Cashflow-Investment kalkuliert, kauft in Großstädten meist falsch.
CF-Bestandteile
- Mieteinnahmen: Jahres-Kaltmiete abzüglich kalkulatorischem Mietausfallwagnis
- Bewirtschaftungskosten: nicht-umlagefähige Hausgeld-Anteile, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung
- Zinsen: aus Tilgungsplan, in den ersten Jahren der größte Posten
- Tilgung: zwar Vermögensaufbau, aber liquiditätswirksamer Mittelabfluss
Bei Münchner Wohnungen mit Bruttomietrendite von 2,9 % und Sollzinsen von 3,8 % ist negativer Cashflow vor Steuer die Regel, nicht die Ausnahme. Die Wirtschaftlichkeit ergibt sich erst nach Steuern (durch Werbungskostenabzug) und durch Wertsteigerung. Erst in B-Städten wie Leipzig oder Bremen (Brutto-Rendite ~5 %) kippt der CF eigenständig ins Positive.
Ein negativer CF von 1.056 €/Monat über 10 Jahre summiert sich zu 127.000 € Zuzahlungsbedarf — ohne Berücksichtigung von Mietausfällen oder größeren Instandhaltungen. Wer ein solches Investment plant, braucht belastbares Zusatz-Einkommen aus der Haupttätigkeit. Der Cashflow muss ohne Wackeln aus dem regulären Familienbudget geschlossen werden.