Modernisierungsumlage
Modernisierungsmieterhöhung § 559-Erhöhung · Rechtliche Grundlage: § 559 BGBnumber: 12 slug: modernisierungsumlage title: Modernisierungsumlage aliases:
- Modernisierungsmieterhöhung
- § 559-Erhöhung cluster: mietrecht shortDef: "Nach wertsteigernder oder energetischer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahres-Kaltmiete umlegen — gedeckelt auf 3,00 €/m² in 6 Jahren." legalAnchor: "§ 559 BGB" related:
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- kfw-foerderung
- energieausweis updated: 2026-05-22
Nach wertsteigernder oder energetischer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahres-Kaltmiete umlegen — gedeckelt auf 3,00 €/m² in 6 Jahren (bzw. 2,00 €/m² bei Bestandsmieten unter 7,00 €/m²).
Geregelt in § 559 BGB. Die Modernisierungsumlage kommt zusätzlich zur Kappungsgrenze und gilt unbefristet — auch wenn die Modernisierungskosten bereits refinanziert sind.
Welche Maßnahmen sind umlagefähig?
- Energetische Modernisierung: Dämmung, neue Heizung, Solaranlage, Fenstertausch
- Wohnwertverbessernde Modernisierung: Aufzug nachträglich, Balkon-Anbau, Smart-Home, Vollbad statt Dusche
- Wasserspar-Maßnahmen: Sanitäreinrichtungen mit erkennbar reduziertem Verbrauch
NICHT umlagefähig
- Reparatur, Erhaltungsaufwand, Instandsetzung (laufende Kosten des Eigentümers)
- Ersatz-für-Ersatz ohne Verbesserung (alte Heizung gegen gleichwertige neue)
- Modernisierungen, die ohne Begründung nicht angekündigt wurden (mind. 3 Monate vorher schriftlich)
Seit der Mietrechtsreform 2019 sind 8 % umlagefähig (vorher 11 %). Die Refinanzierung dauert damit deutlich länger — typisch 12–13 Jahre reine Modernisierungskosten. Werden Fördermittel (z. B. KfW) genutzt, müssen diese von der umlagefähigen Summe abgezogen werden.
Die Modernisierung muss mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden — mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung. Fehlt die Ankündigung, ist die Umlage unwirksam und der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht.