Praktisch ausschließliche Form der dinglichen Sicherheit für Immobilienkredite in Deutschland. Verbrieft das Recht der Bank, sich aus dem Grundstück per Zwangsversteigerung zu befriedigen.

Grundschuld — ImmocalQ Glossar

Grundschuld

Auch: nicht-akzessorisches Grundpfandrecht · Rechtliche Grundlage: §§ 1191 ff. BGB

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nicht-akzessorisches Grundpfandrecht cluster: finanzierung shortDef: "Praktisch ausschließliche Form der dinglichen Sicherheit für Immobilienkredite in Deutschland. Verbrieft das Recht der Bank, sich aus dem Grundstück per Zwangsversteigerung zu befriedigen." legalAnchor: "§§ 1191 ff. BGB" related:
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realkredit updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Grundschuld ist die in Deutschland praktisch ausschließliche Form der dinglichen Sicherheit für Immobilienkredite. Sie verbrieft das Recht der Bank, sich aus dem Grundstück per Zwangsversteigerung zu befriedigen — unabhängig davon, ob das gesicherte Darlehen noch besteht.

Geregelt in §§ 1191 ff. BGB. Die Grundschuld wird im Grundbuch Abteilung III eingetragen und ist nicht-akzessorisch — sie ist rechtlich unabhängig vom Kredit. Auch wenn das Darlehen getilgt ist, bleibt die Grundschuld bestehen und kann für neue Kredite wiederverwendet werden ("Revalutation").

Bestandteile der Grundschuld-Eintragung

Nennbetrag: in der Regel etwas höher als der Kreditbetrag (Sicherheitspuffer)
Grundschuldzinsen: meist 12–18 % p. a. — nominal, kein realer Zinsanspruch
Nebenleistung: einmalig 5–10 % zur Deckung von Zwangsversteigerungskosten
Vollstreckungsunterwerfung: direkter Zugriff per Notarurkunde
Sicherungszweckerklärung: bindet die Grundschuld an den konkreten Kreditvertrag

Grundschuld-Konditionen typischerweise

60-m²-ETW München · Darlehen 423.536 € · Eintragung Grundschuld

Darlehenssumme423.536 €

Grundschuld-Nennbetrag (typ. +5–10 %)450.000 €

Grundschuldzinsen (formal)15 % p. a.

Nebenleistung einmalig10 % = 45.000 €

Notarkosten Grundschuldbestellung~1.350 €

Grundbuchkosten Eintragung~675 €

Grundschuld-Kosten gesamt~2.025 €

Faktencheck:

In Deutschland werden seit Mitte des 20. Jahrhunderts praktisch nur noch Grundschulden eingetragen — Hypotheken sind quasi nicht mehr in Verwendung. Grund: Die Nicht-Akzessorietät macht die Grundschuld flexibel — sie kann für mehrere aufeinanderfolgende Kredite genutzt werden, ohne dass der Grundbucheintrag erneuert werden muss.

Stolperfalle Grundschuld-Löschung nach Tilgung:

Nach Volltilgung des Darlehens wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht — die Bank gibt sie nur frei (Löschungsbewilligung). Wer keine neue Finanzierung plant, sollte die Löschung beantragen (Notarkosten ~500–1.000 €). Bei geplanten weiteren Krediten kann die Grundschuld als Sicherheit stehen bleiben und für neue Darlehen "revalutiert" werden.