Was ist Endfälliges Darlehen?

Während der Laufzeit nur Zinsen, am Ende komplette Darlehenssumme in einer Summe. Geeignet für Investoren mit voller Schuldzinsen-Absetzbarkeit, nicht für Selbstnutzer.

Endfälliges Darlehen — ImmocalQ Glossar

Endfälliges Darlehen

Auch: Festdarlehen Bullet Loan · Rechtliche Grundlage: §§ 488 ff. BGB

number: 41 slug: endfaelliges-darlehen title: Endfälliges Darlehen aliases:

Festdarlehen
Bullet Loan cluster: finanzierung shortDef: "Während der Laufzeit nur Zinsen, am Ende komplette Darlehenssumme in einer Summe. Geeignet für Investoren mit voller Schuldzinsen-Absetzbarkeit, nicht für Selbstnutzer." legalAnchor: "§§ 488 ff. BGB" related:
annuitaetendarlehen
tilgungsdarlehen
werbungskosten
bausparvertrag
tilgungsersatz
schuldzinsen updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Beim endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt — keine Tilgung. Die komplette Darlehenssumme wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Geeignet für Investoren, nicht für Selbstnutzer.

Die Tilgung muss aus einer parallel laufenden Sparform (Bausparvertrag, Lebensversicherung, Fonds, Wertpapierdepot) zum Fälligkeitstag erfolgen — entsprechend zugesagt bei Kreditgewährung. Der Investor profitiert von maximaler steuerlicher Absetzbarkeit der Zinsen (für vermietete Objekte) und kann das Eigenkapital separat arbeiten lassen.

Wann sinnvoll?

Vermietete Immobilie: Schuldzinsen sind voll als Werbungskosten absetzbar — höhere Zinszahlung = mehr Steuerersparnis
Bausparvertrag-Kombination: Bauspardarlehen wird mit Bausparvertrag-Endkapital getilgt
Lebensversicherungs-Kopplung: Ablaufsumme der LV tilgt das Darlehen
Kurze Haltedauer: Wer in 5 Jahren verkaufen will, tilgt sowieso aus dem Verkaufserlös

Endfälliges Darlehen für Investoren

Vermietete 60-m²-ETW · Darlehen 423.536 € · Sollzins 3,80 % · 10 Jahre endfällig

Zinszahlung pro Jahr16.094,37 €/Jahr

Zinszahlung pro Monat1.341,20 €/Monat

Steuerlicher Werbungskostenabzug (50 % Grenzsteuersatz)+8.047,18 €/Jahr

Netto-Zinslast8.047,18 €/Jahr = 670,60 €/M

Parallele Tilgungssparform: 1.500 €/M in ETFbei 6 % p. a. ~245.000 € in 10 J.

Restdarlehen am Ende423.536 € fällig

Lücke nach 10 Jahren178.536 € (Anschluss-Annuität)

Faktencheck:

Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen voll absetzbar nach § 9 EStG (Werbungskosten). Tilgungsanteile dagegen nicht. Das Modell "endfällig + ETF-Sparplan" optimiert beides: maximale Steuerersparnis + Vermögensaufbau außerhalb der Immobilie.

Stolperfalle Tilgungslücke:

Wer auf eine Lebensversicherung oder Aktiensparplan zur Endtilgung setzt, trägt das volle Marktrisiko. Erfüllt die Sparform am Stichtag die erwartete Summe nicht, muss eine Anschluss-Finanzierung mit dann ggf. höheren Zinsen aufgenommen werden — die Tilgungslücke wird zur Stressfalle.