Annuitätendarlehen
Annuitätenkredit · Rechtliche Grundlage: §§ 488 ff. BGBnumber: 39 slug: annuitaetendarlehen title: Annuitätendarlehen aliases:
- Annuitätenkredit cluster: finanzierung shortDef: "Standard-Form der Immobilienfinanzierung: gleichbleibende monatliche Rate (Annuität) aus fallendem Zins- und steigendem Tilgungsanteil." legalAnchor: "§§ 488 ff. BGB" related:
- tilgungsdarlehen
- endfaelliges-darlehen
- anfangstilgung
- sondertilgung
- restschuld
- sollzinsbindung updated: "2026-05-22"
Das Annuitätendarlehen ist die Standard-Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland: gleichbleibende monatliche Rate (Annuität), die aus einem fallenden Zins- und einem steigenden Tilgungsanteil besteht. Die Rate bleibt konstant — was sich verändert, ist deren Zusammensetzung.
Geregelt im allgemeinen Darlehensrecht §§ 488 ff. BGB. Die Annuität berechnet sich aus Sollzins + Anfangstilgung × Darlehenssumme. Beispiel: 3,80 % Sollzins + 2,00 % Tilgung = 5,80 % Annuität pro Jahr.
Mechanik
- Konstante Rate über die gesamte Sollzinsbindung
- Fallender Zinsanteil: weniger Restschuld → weniger Zinsen
- Steigender Tilgungsanteil: das gleiche Geld tilgt mehr
- Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit überproportional
Bei einem Annuitätendarlehen mit 1,0 % Anfangstilgung dauert die Volltilgung bei 3,80 % Sollzins etwa 40 Jahre. Bei 2,0 % Tilgung etwa 30 Jahre, bei 3,0 % etwa 24 Jahre. Höhere Anfangstilgung = drastisch kürzere Laufzeit, weil der Tilgungsanteil exponentiell wächst.
Bei aktuellen Zinsen (3–4 %) ist die früher übliche 1,0 %-Tilgung gefährlich knapp — die Restschuld nach 10 Jahren liegt noch nahe der Ausgangssumme. Bei Anschlussfinanzierung mit dann ggf. höheren Zinsen droht massive Ratensteigerung. Mindestens 2,0–3,0 % Anfangstilgung wird seit 2022 empfohlen.