Kapitalisierungszins (Cap Rate)
Cap Rate Capitalization Rate Kapitalisierungssatznumber: 65 slug: cap-rate title: Kapitalisierungszins (Cap Rate) aliases:
- Cap Rate
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- Kapitalisierungssatz cluster: investment shortDef: "Net Operating Income (NOI) dividiert durch Property Value — internationale Standardgröße im Immobilien-Investment. Lingua Franca der globalen Branche." related:
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- yield updated: "2026-05-22"
Die Cap Rate ist die im angloamerikanischen Investment-Raum dominante Renditegröße: Net Operating Income (NOI) dividiert durch Property Value. Im deutschen Kontext entspricht sie weitgehend der Nettomietrendite — die Cap Rate ist die Sprache der internationalen Investoren.
NOI (Net Operating Income) ist die operative Jahresrendite vor Steuern und Finanzierung — analog zum deutschen Reinertrag. Die Property Value ist der aktuelle Marktwert. Cap Rate vergleicht Immobilien zwischen Ländern, Märkten und Asset-Klassen — sie ist die Lingua Franca der globalen Immobilienbranche.
Cap Rate vs. deutsche Renditebegriffe
| Begriff | Definition | Hauptunterschied |
|---|---|---|
| Cap Rate | NOI / Property Value | aktueller Marktwert, ohne Kaufnebenkosten |
| Nettomietrendite (DE) | Reinertrag / Gesamtinvestition | inkl. Kaufnebenkosten |
| Liegenschaftszinssatz (LZS) | Reinertrag (nachhaltig) / Verkehrswert | langfristig geglättet |
Cap-Rate-Bandbreiten 2025/26 (Wohnen, Top-Lage)
| Markt | Cap Rate |
|---|---|
| München (Wohnen Top-Lage) | 2,5 – 3,0 % |
| Berlin (Wohnen Top-Lage) | 3,0 – 3,5 % |
| London (Wohnen Prime) | 3,2 – 3,8 % |
| New York (Manhattan Multifamily) | 4,0 – 5,0 % |
| US-Sun-Belt (Multifamily) | 4,5 – 6,0 % |
| Tokyo (Wohnen Innenstadt) | 3,5 – 4,5 % |
| Sydney (Apartments CBD) | 3,8 – 4,3 % |
In der internationalen Investment-Praxis bewegen Marktphasen die Cap Rate invers zum Kaufpreis-Niveau: Bei steigenden Preisen (gleicher NOI, höhere Property Value) sinkt die Cap Rate ("Cap Rate Compression"). Eine sinkende Cap Rate über Jahre signalisiert einen überhitzten Markt — eine steigende einen abkühlenden.
Die Cap Rate ignoriert Steuersysteme, Finanzierungsbedingungen und Mietrecht — alles Faktoren, die Renditen drastisch verändern können. Eine 4,5 % Cap Rate in den USA bedeutet nicht automatisch bessere Wirtschaftlichkeit als 2,8 % in München, wenn man Steuervorteile, Mieterhöhungsmöglichkeiten und Verkaufssteuern einrechnet.