Mietspiegelmiete vs. Marktmiete

Auch: Bestandsmiete vs. Angebotsmiete OVM vs. Inseratspreis

number: 19 slug: mietspiegelmiete-vs-marktmiete title: Mietspiegelmiete vs. Marktmiete aliases:

Bestandsmiete vs. Angebotsmiete
OVM vs. Inseratspreis cluster: mietrecht shortDef: "Mietspiegelmiete = ortsübliche Vergleichsmiete der letzten 6 Jahre (Bestand). Marktmiete = aktueller Angebotspreis (heute). Spread in Großstädten oft 15–30 %." related:
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bestandsmiete updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Mietspiegelmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete der letzten 6 Jahre (Bestand). Die Marktmiete ist der aktuelle Angebotspreis in Inseraten (heute). Der Spread zwischen beiden ist in Großstädten oft 15–30 % — wer das ignoriert, baut Investment-Modelle auf Sand.

Beide Werte messen etwas Ähnliches (Mietpreis pro m²), aber in unterschiedlichen Datenbereichen:

Mietspiegelmiete: Mittelwert aus tatsächlich vereinbarten/geänderten Kaltmieten der letzten 6 Jahre, oft 2 Jahre alt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Rechtlich verbindlich nach § 558 BGB.
Marktmiete: Aktueller Angebotspreis bei Immobilienportalen (Mediane aus ImmoScout24, Immowelt, Empirica). Reine Marktbeobachtung, nicht rechtlich verbindlich.

Warum der Spread existiert

Mietspiegel folgt mit 1–3 Jahren Verzögerung (Erhebungs- und Veröffentlichungsdauer)
Bestandsmieten enthalten ältere Verträge mit historisch niedrigeren Mieten
Mietpreisbremse drückt Neuvertragsmieten in die Mietspiegelspanne — wo sie greift
In strukturschwachen Regionen kann der Spread negativ werden (Angebotsmiete < Bestand)

Spread Mietspiegel vs. Marktmiete

60-m²-Wohnung München, mittlere Lage, Baujahr 2010

Mietspiegelmiete (OVM)19,20 €/m² · 1.152 €/Monat

Marktmiete (Inserate-Median ImmoScout24)24,00 €/m² · 1.440 €/Monat

Spread absolut+4,80 €/m² · +288 €/Monat

Spread prozentual+25,0 % über Mietspiegel

Bei Mietpreisbremse-Gebiet: Max. erlaubt21,12 €/m² (= OVM + 10 %)

Inserierte Marktmiete nicht durchsetzbar-2,88 €/m² · -172,80 €/Monat

Faktencheck:

Bei Mietpreisbremse-Geltung darf nur die Mietspiegelmiete + 10 % verlangt werden — nicht die Marktmiete. Ausnahmen: Erstvermietung in Neubau (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassende Modernisierung (Kosten ≥ 1/3 vergleichbarer Neubau), Vormiete höher als Bremse-Cap (Bestandsschutz).

Stolperfalle für Investment-Cases:

Wer eine Wohnung kauft und die Rendite auf Basis aktueller Inseratspreise rechnet, überschätzt den Cashflow um den Spread. Eine 60-m²-Wohnung in München bringt mit Mietspiegelmiete 13.824 €/Jahr, mit Marktmiete 17.280 €/Jahr — die Brutto-Rendite wandert von 2,88 % auf 3,60 %. Realistisch ist nur die Mietspiegelmiete.