Wohnungsmangel-Gebiet
Angespannter Wohnungsmarkt Mietpreisbremse-Gebiet · Rechtliche Grundlage: § 556d Abs. 2 BGBnumber: 149 slug: wohnungsmangel-gebiet title: Wohnungsmangel-Gebiet aliases:
- Angespannter Wohnungsmarkt
- Mietpreisbremse-Gebiet cluster: mietrecht shortDef: "Per Landesverordnung ausgewiesene Kommunen mit Mietpreisbremse und verschärftem Mieterschutz. ~410 Kommunen in DE betroffen, meist Ballungsräume." legalAnchor: "§ 556d Abs. 2 BGB" related:
- mietpreisbremse
- kappungsgrenze
- vergleichsmiete updated: "2026-05-22"
Wohnungsmangel-Gebiete sind per Verordnung des jeweiligen Bundeslandes ausgewiesene Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gilt und verschärfte Mieterschutz-Regeln greifen. ~410 Kommunen in Deutschland (Stand 2026) sind als Wohnungsmangel-Gebiete ausgewiesen — meist in Ballungsräumen.
Geregelt in § 556d Abs. 2 BGB. Die Landesregierungen erlassen jeweils Verordnungen, die einzelne Gemeinden oder Stadtteile als Wohnungsmangel-Gebiete ausweisen. Die Ausweisung gilt typisch 5 Jahre und kann verlängert werden.
Verschärfte Regeln in Wohnungsmangel-Gebieten
| Regel | Standard | Wohnungsmangel-Gebiet | |---|---|---| | Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB) | nein | max. 10 % über Vergleichsmiete | | Kappungsgrenze bei laufenden Erhöhungen | 20 % in 3 J. | 15 % in 3 J. | | Sperrfrist bei Umwandlung MFH → ETW (§ 577a BGB) | 3 J. | bis zu 10 J. | | Genehmigungspflicht Wohnungs-Umwandlung (§ 250 BauGB) | nein | ja (in vielen BL) | | Zweckentfremdungs-Verbot (Ferienwohnung) | nein | ja (typisch) |
Wichtige Wohnungsmangel-Städte 2026
- Berlin (ganze Stadt seit 2015)
- München (ganze Stadt)
- Hamburg (ganze Stadt)
- Frankfurt am Main (ganze Stadt)
- Köln, Düsseldorf, Stuttgart (in NRW/BW komplette Großstädte)
- Universitätsstädte: Heidelberg, Tübingen, Freiburg, Münster, Göttingen, Konstanz
- Touristisch geprägte Orte: Konstanz, Garmisch-Partenkirchen, Sylt-Kommunen
- Speckgürtel-Großstädte: Potsdam, Erlangen, Mainz, Wiesbaden, Leverkusen
Konsequenzen für Vermieter
- Bei Neuvermietung: Miete darf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse)
- Bei laufender Vermietung: Mietsteigerungen über 15 % in 3 Jahren sind unzulässig
- Bei Modernisierung: Modernisierungs-Umlage auf max. 3 €/m²/Monat begrenzt
- Bei Umwandlung MFH → ETW: 10 Jahre Sperrfrist gegenüber laufendem Mieter
- Bei Eigenbedarfs-Kündigung: Strengere Voraussetzungen, Härtefall-Prüfung
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und seitdem mehrfach verlängert — aktuell läuft sie bundesweit bis 31.12.2029. Die wissenschaftliche Forschung (DIW, ifo, Universitäten) zeigt: Die Bremse hat marginale dämpfende Wirkung auf neue Mietverträge, aber sie verstärkt langfristig den Wohnungsmangel, weil sie Neubau-Investitionen unattraktiv macht. Politisch dennoch sehr populär.
Mieter in Mietpreisbremsen-Gebieten haben einen Auskunftsanspruch über die Vormiete (§ 556g BGB) — wenn die neue Miete zu hoch ist, können sie nachträglich die Differenz zurückfordern. Vermieter sollten die Vormiete dokumentieren und bei Neuvermietung das gesetzliche Maximum nicht überschreiten. Bei rechtlicher Auseinandersetzung verlieren überhöhte Vermieter regelmäßig.