Vergleichsmiete (ortsübliche)
ortsübliche Vergleichsmiete OVM · Rechtliche Grundlage: § 558 Abs. 2 BGBnumber: 7 slug: vergleichsmiete title: Vergleichsmiete (ortsübliche) aliases:
- ortsübliche Vergleichsmiete
- OVM cluster: mietrecht shortDef: "Mittelwert der in den letzten 6 Jahren in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen vereinbarten oder geänderten Kaltmieten — Bezugsgröße für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse." legalAnchor: "§ 558 Abs. 2 BGB" related:
- mietspiegel
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- mieterhoehung
- kaltmiete updated: 2026-05-22
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mittelwert der in den letzten 6 Jahren in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen vereinbarten oder geänderten Kaltmieten. Sie ist Bezugsgröße für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse.
Definition aus § 558 Abs. 2 BGB: vereinbart wird die Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Die 6 Vergleichskriterien
| Kriterium | Bedeutung im Mietspiegel | |---|---| | Art | Wohnung · EFH · DHH · Reihenhaus · Apartment | | Größe | Wohnflächen-Klasse (z. B. 40–60 m², 60–90 m², > 90 m²) | | Ausstattung | Bad, Küche, Heizung, Aufzug, Balkon, Stellplatz | | Beschaffenheit | Baualter, Modernisierung, Bauzustand | | Lage | Einfache, mittlere oder gute Wohnlage | | Energetische Beschaffenheit | Energieeffizienzklasse, Dämmung, Fenster |
Nachweis der Vergleichsmiete
Bei Mieterhöhung nach § 558a BGB muss der Vermieter die geforderte Miete begründen — mit einer der folgenden Quellen:
- Qualifizierter Mietspiegel (stärkste Beweisform)
- Einfacher Mietspiegel
- Mietdatenbank der Gemeinde
- Sachverständigen-Gutachten
- Drei Vergleichswohnungen mit konkreter Adresse und Miete
Die 6-Jahres-Spanne wirkt dämpfend: In stark steigenden Märkten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete strukturell unter den aktuellen Angebotsmieten. Investoren sollten ihre Rendite immer auf Basis der Vergleichsmiete kalkulieren, nicht auf Basis von Inseratspreisen.
Mit der Reform 2022 wurde die Spanne von 4 auf 6 Jahre erweitert. Das bremst Mieterhöhungen zusätzlich. Wer mit veralteten Spannen rechnet, überschätzt die zulässige Erhöhung.