Was ist Mietspiegel (qualifiziert)?

Mietspiegel (qualifiziert) — ImmocalQ Glossar

Mietspiegel (qualifiziert)

Auch: qM qualifizierter Mietspiegel · Rechtliche Grundlage: § 558d BGB

number: 6 slug: mietspiegel title: Mietspiegel (qualifiziert) aliases:

qM
qualifizierter Mietspiegel cluster: mietrecht shortDef: "Offizielle, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde — Basis für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und gerichtsverwertbar." legalAnchor: "§ 558d BGB" related:
kaltmiete
vergleichsmiete
mietpreisbremse
kappungsgrenze
wohnlage
angebotsmiete updated: 2026-05-22

Kurz erklärt

Der qualifizierte Mietspiegel ist die offizielle, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Er bildet die Basis für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und die meisten Mietstreitigkeiten — und ist gerichtsverwertbares Beweismittel.

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt. Voraussetzungen: wissenschaftliche Methodik, regelmäßige Anpassung (mindestens alle 2 Jahre) und Neuerstellung alle 4 Jahre.

Daneben gibt es den einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Dieser hat eine niedrigere Beweiskraft und kann vor Gericht angegriffen werden.

Was steht im Mietspiegel?

Quadratmeterpreis-Tabellen nach Baualtersklassen, Wohnungsgrößen und Ausstattung
Spannweiten (unterer Wert, Mittelwert, oberer Wert) — kein einzelner Punktwert
Zu- und Abschläge für Wohnlage, Bad, Küche, Balkon, Aufzug, Lärm
Erläuterungsteil mit Definitionen und Anwendungshinweisen

Mietspiegel-Anwendung

60-m²-Wohnung München, mittlere Lage, Baujahr 2010

Mietspiegel-Mittelwert (Baualter 2002–2015, mittlere Lage)18,40 €/m²

Zuschlag: hochwertiges Bad+0,50 €/m²

Zuschlag: Balkon+0,30 €/m²

Ortsübliche Vergleichsmiete19,20 €/m²

Monatliche Kaltmiete (60 m²)1.152,00 €/Monat

Mietspiegel-Spanne — typisches Verteilungsbild

Faktencheck:

Der qualifizierte Mietspiegel hat Vermutungswirkung: Gerichte gehen ohne Gegenbeweis davon aus, dass die im Mietspiegel angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich abbilden. Vermieter müssen sich daran festhalten lassen.

Stolperfalle:

Mietspiegel-Werte spiegeln Bestandsmieten der letzten 6 Jahre wider — nicht aktuelle Angebotsmieten. Inseratspreise liegen häufig 15–30 % über dem Mietspiegel. Wer den Investment-Case auf Inseratspreisen plant, ohne die Mietpreisbremse zu prüfen, sieht später deutlich weniger Kaltmiete.