Was ist Wohnflächenverordnung?

Legt verbindlich fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen und mit welchem Anrechnungsfaktor. Bezugsgröße für Kaltmiete pro m², Nebenkostenumlage, Modernisierungs-Kappung und Mietspiegel.

Wohnflächenverordnung — ImmocalQ Glossar

Wohnflächenverordnung

Auch: WoFlV WoFV · Rechtliche Grundlage: WoFlV vom 25.11.2003

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WoFlV
WoFV cluster: mietrecht shortDef: "Legt verbindlich fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen und mit welchem Anrechnungsfaktor. Bezugsgröße für Kaltmiete pro m², Nebenkostenumlage, Modernisierungs-Kappung und Mietspiegel." legalAnchor: "WoFlV vom 25.11.2003" related:
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nettogrundflaeche updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Wohnflächenverordnung legt verbindlich fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen und mit welchem Anrechnungsfaktor. Sie gilt für preisgebundenen Wohnraum und ist im freien Wohnraummietrecht die Auslegungsregel bei fehlender Vereinbarung — und damit Standard.

Rechtsgrundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV), insbesondere § 4 WoFlV (Anrechnung der Grundflächen). Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für nahezu alle mietrechtlichen Berechnungen — Kaltmiete pro m², Nebenkostenumlage, Modernisierungs-Kappung, Mietspiegel.

Anrechnungsfaktoren nach § 4 WoFlV

| Raum / Bauteil | Anrechnung | |---|---| | Wohnräume, Küchen, Bäder, Flure innerhalb der Wohnung | 100 % | | Räume mit lichter Höhe ≥ 2,00 m | 100 % | | Räume mit lichter Höhe 1,00 m bis < 2,00 m (Dachschrägen) | 50 % | | Räume mit lichter Höhe < 1,00 m | 0 % | | Unbeheizter Wintergarten / Schwimmbad | 50 % | | Beheizter Wintergarten | 100 % | | Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse (regulär) | 25 % | | Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse (hochwertig) | bis 50 % |

NICHT zur Wohnfläche

Keller, Waschküche, Heizungsraum, Trockenraum
Abstellräume außerhalb der Wohnung
Garage, Stellplatz, Carport
Treppen mit mehr als drei Stufen, Treppenabsätze
Schornsteine, Mauervorlagen, Türnischen

Berechnung der Wohnfläche

Dachgeschoss-Wohnung München, Grundfläche 80 m² — wie viel zählt?

Wohnräume mit Höhe ≥ 2,00 m52,00 m² × 100 % = 52,00 m²

Dachschräge 1,00–2,00 m14,00 m² × 50 % = 7,00 m²

Dachschräge unter 1,00 m6,00 m² × 0 % = 0,00 m²

Balkon 8 m² (regulär)8,00 m² × 25 % = 2,00 m²

Anrechenbare Wohnfläche61,00 m²

Grundfläche im Grundriss80,00 m²

Differenz (-23,75 %)-19,00 m² nicht relevant für Kaltmiete

Anrechnungsfaktoren visualisiert

Faktencheck:

Stimmt die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen überein, gilt eine Toleranz von 10 % nach BGH-Rechtsprechung. Liegt die Abweichung darüber, kann der Mieter Mietminderung verlangen und die Miete proportional reduzieren — und für die Vergangenheit zurückfordern.

Stolperfalle WoFlV vs. DIN 277:

Architekten arbeiten oft mit DIN 277 — diese rechnet Räume anders (z. B. Balkone zu 100 %). Wer eine Wohnung mit DIN-277-Fläche kauft, hat ggf. 5–15 % weniger WoFlV-Wohnfläche als gedacht. Immer prüfen, welche Norm der Grundriss verwendet.