Kaltmiete
Grundmiete Nettokaltmiete Nettomiete · Rechtliche Grundlage: § 556 BGBnumber: 1 slug: kaltmiete title: Kaltmiete aliases:
- Grundmiete
- Nettokaltmiete
- Nettomiete cluster: mietrecht shortDef: "Reiner Mietpreis für die Wohnfläche — ohne Nebenkosten, Heizung oder Strom. Basis für Mietspiegel, Mietpreisbremse und Renditeberechnung." legalAnchor: "§ 556 BGB" related:
- warmmiete
- nebenkosten
- mietpreisbremse
- mietspiegel
- bruttomietrendite
- vergleichsmiete updated: 2026-05-22
Die Kaltmiete ist der reine Mietpreis für die Wohnung — ohne Nebenkosten, Heizung oder Strom. Sie ist die Basis für Mietspiegel, Mietpreisbremse und Renditeberechnung.
Die Kaltmiete bezeichnet den Betrag, den der Mieter ausschließlich für die Nutzung der Wohnfläche zahlt. Sie enthält keine Heiz-, Warmwasser-, Strom- oder Betriebskosten. Im Mietvertrag ist sie als separate Position ausgewiesen.
Sie ist der zentrale Wert in der Immobilienbranche, weil sie unabhängig vom Verbrauchsverhalten des Mieters ist und damit objektiv vergleichbar bleibt. Mietspiegel arbeiten ausnahmslos mit der Kaltmiete pro Quadratmeter (€/m²).
Bestandteile der Kaltmiete
- Reine Raumüberlassung: Wohnfläche × ortsüblicher Quadratmeterpreis
- Mietkomponenten für Ausstattung: z. B. Einbauküche, Balkon, Aufzug (bereits einkalkuliert)
- Wohnlage-Zuschlag/-Abschlag: abhängig von einfacher / mittlerer / guter Lage
Was NICHT zur Kaltmiete gehört
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Betriebskosten (Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung)
- Strom für die Wohnung
- Internet, Telefon
- Stellplatz- oder Garagenmiete (wird separat ausgewiesen)
Bei der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) wird ausschließlich die Kaltmiete betrachtet. Eine Wohnung im Geltungsgebiet darf bei Neuvermietung max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichs-Kaltmiete liegen.
Relevanz für Investment-Analyse
Für die Berechnung der Brutto-Mietrendite wird ausschließlich die Kaltmiete verwendet: