Was ist Cashflow nach Steuer?

Berücksichtigt steuerlichen Effekt der Vermietung — Schuldzinsen, AfA und Werbungskosten reduzieren zu versteuerndes Einkommen. Bei vermieteten Immobilien oft 2.000–4.000 €/Jahr positiver.

Cashflow nach Steuer — ImmocalQ Glossar

Cashflow nach Steuer

Auch: CF nach Steuer Nettocashflow After-Tax Cashflow · Rechtliche Grundlage: § 21 EStG

number: 63 slug: cashflow-nach-steuer title: Cashflow nach Steuer aliases:

CF nach Steuer
Nettocashflow
After-Tax Cashflow cluster: investment shortDef: "Berücksichtigt steuerlichen Effekt der Vermietung — Schuldzinsen, AfA und Werbungskosten reduzieren zu versteuerndes Einkommen. Bei vermieteten Immobilien oft 2.000–4.000 €/Jahr positiver." legalAnchor: "§ 21 EStG" related:
cashflow-vor-steuer
abschreibung-afa
werbungskosten
grenzsteuersatz
vermietung-verpachtung updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der Cashflow nach Steuer berücksichtigt den steuerlichen Effekt der Vermietung — Schuldzinsen, AfA und Werbungskosten reduzieren das zu versteuernde Einkommen, was bei höheren Grenzsteuersätzen erhebliche Steuererstattungen erzeugt. Bei vermieteten Immobilien in München kippt der CF dadurch oft 2.000–4.000 €/Jahr ins Positivere.

CF nach Steuer = CF vor Steuer + (steuerlicher Vermietungsverlust × Grenzsteuersatz)

Geregelt in § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Werbungskosten nach § 9 EStG, AfA nach § 7 EStG.

Steuerlich relevant — und steuerlich irrelevant

| Werbungskosten (absetzbar) | Nicht absetzbar | |---|---| | Schuldzinsen | Tilgung | | AfA Gebäude (2 % p. a.) | Bodenanteil | | Hausgeld, Instandhaltung, Reparatur | Substanzverbesserungen über AHK-Grenze | | Verwaltungskosten | private Telefonate, private Fahrten | | Fahrtkosten zur Wohnung | Investorenausbildung allgemeiner Art | | Steuerberatungskosten (anteilig) | Privatanteile |

Vom Cashflow vor Steuer zum Cashflow nach Steuer

60-m²-ETW München · Jahr 1 · Grenzsteuersatz 50 %

Mieteinnahmen Jahr 113.824 €

Werbungskosten Bewirtschaftung-1.935 €

Werbungskosten Schuldzinsen-16.094 €

AfA (2 % von 288.000 € Gebäudeanteil)-5.760 €

Steuerlicher Verlust aus VuV-9.965 €

× Grenzsteuersatz 50 %Steuererstattung +4.983 €

Cashflow vor Steuer (aus Begriff 62)-12.676 €

+ Steuererstattung+4.983 €

Cashflow nach Steuer Jahr 1-7.693 €/Jahr

Pro Monat-641,11 €/Monat

Steuerhebel-Effekt39,3 % CF-Verbesserung

Faktencheck:

Bei vermieteten Immobilien ist die lineare AfA von 2 % p. a. auf den Gebäudewert (Baujahr ab 1925) und 3 % p. a. (Baujahr seit Januar 2023) der wichtigste Steuerhebel. AfA ist ein Buchaufwand — fließt nicht real ab, mindert aber das steuerpflichtige Einkommen. Faktisch steuerfreier Anteil der Tilgung.

Stolperfalle bei Eigennutzung:

Eigennutzer können keine Werbungskosten absetzen — keine AfA, keine Schuldzinsen, keine Bewirtschaftung. Der Steuerhebel-Vorteil entfällt komplett. Eigennutzung lohnt sich aus Vermögenssicht oft nur, wenn die ersparte Miete + Wertsteigerung den fehlenden Steuervorteil übersteigen.