Was ist Break-Even-Analyse?

Break-Even-Analyse — ImmocalQ Glossar

Break-Even-Analyse

Auch: Break-Even-Punkt Gewinnschwelle BEP

number: 64 slug: break-even title: Break-Even-Analyse aliases:

Break-Even-Punkt
Gewinnschwelle
BEP cluster: investment shortDef: "Ab wann trägt sich die Immobilie selbst? Bei welcher Miete, in welchem Jahr, bei welchem Verkaufspreis ist der Cashflow neutral oder die Investition refinanziert." related:
cashflow-vor-steuer
cashflow-nach-steuer
irr
wertsteigerung
halteperiode updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Die Break-Even-Analyse beantwortet: Ab wann trägt sich die Immobilie selbst? Bei welcher Miete, in welchem Jahr, bei welchem Verkaufspreis ist der Cashflow neutral oder die Investition vollständig refinanziert. Drei verschiedene Break-Even-Arten messen dabei verschiedene Schwellen.

Die drei Break-Even-Arten bei Immobilien

| Variante | Was wird gemessen? | |---|---| | Cashflow-Break-Even | Ab welchem Jahr ist der monatliche CF positiv? | | Gesamtkosten-Break-Even | Wann ist die Summe aller Zuzahlungen durch CF kompensiert? | | Investment-Break-Even (Exit-Punkt) | Ab welchem Verkaufspreis erzielt der Investor mindestens das EK + alle Zuzahlungen zurück? |

Cashflow-Break-Even über die Zeit

60-m²-ETW München · 2 % p. a. Indexmieterhöhung · sinkende Zinsbasis

Jahr 1: CF nach Steuer-7.693 €/Jahr

Jahr 5: CF nach Steuer (Miete +10 %, Zinslast leicht sinkend)-5.200 €/Jahr

Jahr 10: Anschlussfinanzierung 4,0 %, weniger Restschuld-3.500 €/Jahr

Jahr 15: deutlich weniger Zinslast-1.200 €/Jahr

Jahr 18: Cashflow-Break-Even erreicht±0 €/Jahr

Kumulierte Zuzahlung bis Break-Even~78.000 €

Aufgebauter Vermögenswert (Tilgung + Wertsteig.)~315.000 €

Vermögenseffekt bis Break-Even+237.000 €

Break-Even-Verlauf des Cashflows nach Steuer über 25 Jahre

Faktencheck:

In Top-Großstädten ist der Cashflow-Break-Even erst nach 15–20 Jahren realistisch — wenn Indexmieten kontinuierlich steigen und die Anschlussfinanzierung günstiger ist als das Anfangsdarlehen. In B-Städten mit höherer Anfangsrendite (Leipzig, Bremen) kann der Break-Even bereits im Jahr 1 liegen.

Stolperfalle 'Break-Even = Wirtschaftlichkeit':

Cashflow-Break-Even ist nicht gleich Wirtschaftlichkeit. Selbst bei dauerhaft negativem Cashflow kann die Investition durch Wertsteigerung und Tilgung hochprofitabel sein. Der eigentliche Investment-Break-Even (Verkaufserlös > alle Einsätze) wird oft schon Jahre vor dem Cashflow-Break-Even erreicht.